ETW-Markt Hamburg
ZURÜCK IN DIE ZUKUNFT:
DER MARKT ERHOLT SICH!
Nach einem Einbruch der Verkaufszahlen und des Umsatzes mit Hamburger Eigentumswohnungen 2023 weisen die Zahlen des Gutachterausschusses für das erste Halbjahr 2024 auf eine Belebung des Marktes hin. Die Zahl der Transaktionen steigt – auf niedrigem Niveau – und auch die Preise steigen. Insbesondere neue Eigentumswohnungen – die aktuell kaum noch gebaut werden – können zulegen.
An dieser Stelle präsentieren wir Ihnen eine kurze Zusammenfassung unseres aktuellen Marktberichtes für Eigentumswohnungen in Hamburg. Die komplette Version steht Ihnen am Ende dieser Seite als PDF-Download zur Verfügung.
Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen ist 2023 gegenüber dem Boomjahr 2021 um 40 % auf 3.774 Einheiten zurückgegangen. Der Markt für Neubauwohnungen brach in dieser Frist sogar um 75 % auf ganze 388 Verkäufe ein. Und mit den Verkäufen schrumpfte auch der Geldumsatz von 2021 auf 2023: um 48 % auf 1,9 Mrd. Euro. Bei Neubauwohnungen ging es sogar um 80 % auf 275 Mio. Euro abwärts.
2024 ANLASS FÜR VORSICHTIGEN OPTIMISMUS
„Mit Blick auf die konsolidierten, aktuell leicht fallenden Zinsen hat sich der Markt im ersten Halbjahr 2024 etwas erholt“, erklärt Cornelius Jebe, geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo Projektvermarktung, die frischen Zahlen des Gutachterausschusses. Im ersten Halbjahr 2024 wurden 2.035 Verkäufe gezählt – 54 % des Gesamtjahresergebnisse von 2023. Stärker zulegen konnten Neubauwohnungen. Die bis zum 1. Juli 2024 notierten 260 Verkäufe entsprechen 67 % der 2023 insgesamt verkauften neuen Wohnungen.
Der Geldumsatz summierte sich im ersten Halbjahr 2024 auf 1,04 Mrd. Euro erzielt – 55 % des Vorjahresumsatzes. Neue Wohnungen sorgten für ein Transaktionsvolumen von 217 Mio. Euro – immerhin 79 % des Umsatzes von 2023.
„Das ist kein Anlass zur Euphorie, aber für einen vorsichtigen Optimismus, dass das Tal durchschritten ist“, so Jebe. „Zur Einordnung: Werden im zweiten Halbjahr 2024 ähnlich viele neue Wohnungen wie in den ersten sechs Monaten verkauft, reicht das nur für ein Drittel der Transaktionen von 2021.“
„Mit Blick auf die konsolidierten, aktuell leicht fallenden Zinsen hat sich der Markt im ersten Halbjahr 2024 etwas erholt.“
Cornelius Jebe
Geschäftsführender Gesellschafter
PREISE STEIGEN AUF NIVEAU 2020
Jebe weist daraufhin, dass der Umsatz je Transaktion bei neuen Wohnungen gegenüber 2023 um 18 % auf 835.000 Euro kletterte. Bei Bestandswohnungen hingegen sank er um knapp 2 % auf 466.000 Euro.
„Neue Wohnungen sind für die Käufer aufgrund der künftig weiter steigenden Kosten für fossile Energien sehr attraktiv – und gleichzeitig werden kaum noch welche gebaut.“ 2023 wurden lediglich 1.907 neue Eigentumswohnungen fertiggestellt. Und im ersten Halbjahr 2024 wurden nur noch 2.023 Wohneinheiten genehmigt – Mietwohnungen, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Und die Knappheit greift bei der Preisentwicklung. Der Kaufpreis für Neubau- und Bestandswohnungen erhöhte sich im ersten Halbjahr 2024 gegenüber 2023 um 5,2 % auf 523.000 Euro, der Quadratmeterpreis um 2,2 % auf 6.275 €/m2. Beide Werte liegen damit etwas über denen des Jahres 2020, aber deutlich unter den bisherigen Topwerten von 605.000 Euro (2021) und 7.035 €/m2 (2022).
Dabei sind Wohnungen in den guten Lagen wertstabiler, als an den weniger edlen Standorten. So wurde eine Eigentumswohnung in den zehn teuersten Stadtteilen 2023 im Mittel zu 93 % des Preises von 2021 gehandelt, während eine Wohnung in den zehn günstigsten Stadtteilen nur 75 % erzielte.
EIN GUTER ZEITPUNKT, UM ZU KAUFEN
„Seit Ende des vergangenen Jahres verzeichnen wir eine anziehende Nachfrage“, bestätigt Jebe. „Freie Wohnungen in guter Lage waren von Eigennutzern ohnehin durchgehend nachgefragt – wenn auch die Kaufentscheidung häufiger ausgesetzt wurde. Nun verkaufen wir auch wieder vermietete Wohnungen an Kapitalanleger – die erheblich preissensibler agieren als Eigennutzer.“ Im Moment sei ein guter Zeitpunkt, um zu kaufen.
Aufgrund der anhaltend hohen Baukosten, die durch hohe Tarifabschlüsse noch befeuert werden, wird der Neubau in den nächsten nicht wieder das Niveau von vor 2021 erreichen. „Wohnraum wird also zunehmend knapper. Umso unverständlicher ist es, dass der rotgrüne Senat Ende 2023 das Umwandlungsverbot für Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung um weitere fünf Jahre verlängert hat. Und nun hat auch noch die Ampel in Berlin eine Verlängerung des Umwandlungsverbots nach § 250 BauGB bis Ende 2027 beschlossen. Damit wird die Verknappung von Eigentumswohnungen weiter forciert – und die Preise werden wieder steigen.“
MARKTBERICHT EIGENTUMSWOHNUNGEN 2024
Lesen Sie hier unseren gesamten aktuellen Marktbericht:
20 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Eigentumswohnungen.
