ETW-Markt Hamburg
KRÄFTIGE KORREKTUR –
ABER DIE ERHOLUNG IST ABSEHBAR
Ganze 177 Neubaueigentumswohnungen wurden in Hamburg nach Zahlen des Gutachterausschusses in den ersten 220 Tagen dieses Jahres verkauft. Gegenüber dem bereits sehr schwachen Umsatz von 2022 ist nach unserer Ansicht für 2023 ein nochmals deutlicher Rückgang zu erwarten – bei allerdings stabilen Preisen. Wir begrüßen die neue Eigenheimförderung in Hamburg und fordern die Aufhebung des faktischen Verbots der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
An dieser Stelle präsentieren wir Ihnen eine kurze Zusammenfassung unseres aktuellen Marktberichtes für Eigentumswohnungen in Hamburg. Die komplette Version steht Ihnen am Ende dieser Seite als PDF-Download zur Verfügung.
Bereits im vergangenen Jahr war die Zahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen nach Statistiken des Gutachterausschusses um knapp ein Viertel auf 4.828 Einheiten zurückgegangen. Bei den Neubaueigentumswohnungen ging es 2022 sogar um 46 % auf 855 Verkäufe abwärts.
„Und diese Entwicklung setzt sich in diesem Jahr bis dato fort“, erklärt Cornelius Jebe, geschäftsführender Gesellschafter bei ZK Grundinvest, einem Schwesterunternehmen von Zinshausteam & Kenbo, spezialisiert auf den Erwerb und Aufteilung von Zinshäusern sowie den Verkauf von Eigentumswohnungen. „Bis Anfang August hat der Gutachterausschuss 1.927 verkaufte Eigentumswohnungen registriert. 60 % des Jahres 2023 sind vorbei, aber nur 40 % des Gesamtjahresquote von 2022 ist erreicht. Und bei Neubauwohnungen sieht es noch krasser aus.“
Mit 177 Verkäufen liegt hier die Quote bei nur 21% des Ergebnisses von 2022 und sogar nur 11 % des Wertes von 2021 – dem Jahr vor der Zinswende. Der erzielte Kaufpreis – Bestands- sowie Neubauwohnungen – ist gegenüber 2022 um 10 % auf 6.324 €/m2 gesunken.
ZURÜCKHALTUNG BEI KAUFINTERESSENTEN UND BAUTRÄGERN
Die Zurückhaltung gebe es nicht nur auf Käuferseite, betont Jebe. „Auch die Bauträger wollen ihre Projekte nicht verbrennen, indem sie in den Vorverkauf starten, aber keine Wohnungen loswerden. Wer kann, der verschiebt seine Projekte.“ Aber das können nicht alle. Seit Anfang des Jahres gebe es zahlreiche Gespräche, um Grundstücks- und Projektfinanzierungen zu verlängern oder das Konzept in Richtung Mietwohnungsbau zu verändern. „Wer allerdings 2021 mit hohen Grundstückspreisen eingestiegen ist und mit Wohnungspreisen von 6.000 €/m2 bis 8.000 €/m2 in Wandsbek kalkuliert hat, für den ist ein Konzeptwechsel Richtung Zinshaus nicht rechenbar“, erläutert Laura Urbath, geschäftsführende Gesellschafterin bei ZK Grundinvest.
„Wer kann, der verschiebt seine Projekte“
Cornelius Jebe
Geschäftsführender Gesellschafter
Doch sie sieht auch Licht am Ende des Tunnels. „Es ist völlig unstrittig, dass der Einbruch bei den Verkäufen nicht auf mangelnden Bedarf zurückzuführen ist, sondern auf die Wucht der plötzlichen Zinswende.“ Eigenkapital sei vorhanden. Viele Kaufinteressenten würden sich zunächst eine Wohnung mieten – auch eine Ursache für den überdurchschnittlichen Mietanstieg auch in Hamburg.
UMWANDLUNGSVERBOT IST KONTRAPRODUKTIV
Urbath würdigt das neue Eigenheimprogramm der IFB Hamburg für den Mittelstand, das etwa für eine vierköpfige Familie den Erwerb zur Eigennutzung bis zu einem Haushaltseinkommen von 140.000 Euro im Jahr unterstützt. „Aber da geht noch mehr.“ Die Immobilienexpertin verweist auf die mit dem Baulandmobilisierungsgesetz bereits im November 2021 in ganz Hamburg eingeführte Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
„Dass für die Genehmigung einer Teilungserklärung notariell beurkundete Kaufverträge von Zweidritteln der Mieter vorgelegt werden müssen, kommt einem Verbot gleich. Dass die Umwandlung von den Bezirken so restriktiv gehandhabt wird, ist nicht nur bedauerlich, sondern fragwürdig“, betont Jebe. „Für die Verdrängung von Mietern durch eine Umwandlung gibt es keine Daten, nur ideologisch genährte Vermutungen und Einzelfälle.“ Dieses Handling bremse auch den Erwerb der Wohnungen durch die Mieter. „Statt Umwandlung zu verhindern, wäre es z.B. zielführender, kaufenden Mietern die Grunderwerbsteuer zu erlassen.“
„Obwohl Eigenkapital vorhanden ist, mieten sich viele Kaufinteressenten zunächst eine Wohnung. “
Laura Urbath
Geschäftsführende Gesellschafterin
Jebe schlägt vor, den Meldebogen des Gutachterausschusses zu Wohnungsverkäufen, um einige Fragen zu ergänzen. Mit wenig Aufwand könne so erfasst werden, ob eine freie oder vermietete Wohnung verkauft und wann diese aufgeteilt wurde. Auf Grundlage dieser Daten könne die Politik Eingriffe in den Markt sinnvoll steuern. Das Ziel sei doch klar: „Eingriffe in die Marktwirtschaft müssen einen sozialen Effekt haben – und nicht nur sozial klingen.“ Jebe verweist darauf, dass Mieter von Eigentumswohnungen in Hamburg ohnehin für zehn Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt seien.
MARKT STABILISIERT SICH BIS MITTE 2024
Jebe erwartet, dass die aktuelle Transaktionslähmung am Markt bis spätestens Mitte 2024 überwunden wird. „EZB-Chefin Christine Lagarde hat ja bereits angekündigt, dass nach dem Zinsschritt vom 14. September auf Sicht wohl keine weiteren folgen. Kaufinteressenten und Verkäufer werden sich an die neuen Rahmenbedingungen gewöhnen. Bei den zunehmend knappen Neubauwohnungen wird es aufgrund der hohen energetischen Standards keine Preisabschläge geben. Das belegen ja die vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses für dieses Jahr. Aus denselben Gründen sehen wir bei Bestandswohnungen Abschläge von 10 % bis 25 % – bei schlechten energetischen Werten auch noch mehr. Es werden zudem Wohnungen auf den Markt kommen, deren Eigentümer die hohen Zinsen der Anschlussfinanzierung nicht aufbringen können – allerdings nicht sehr viele, denn die Finanzierer haben wenig Interesse ihr Portfolio mit diesen Wohnungen zu füllen.“
MARKTBERICHT EIGENTUMSWOHNUNGEN 2023
Lesen Sie hier unseren gesamten aktuellen Marktbericht:
20 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Eigentumswohnungen.
