ImmoNews aktuell | Oktober 2024
Gerade die Sommermonate haben dem Hamburger Zinshausmarkt Schwung gegeben. Auch die ersten Zahlen des Gutachterausschusses zum Hamburger Zinshausmarkt bestätigen eine Stabilisierung des Marktes – auf einem niedrigeren Preisniveau.
Im ersten Halbjahr 2024 hat der Gutachterausschuss Hamburg nach einem Bericht der Immobilien Zeitung 167 Transaktionen mit Zinshäusern erfasst. Das sind 59 % der im Gesamtjahr 2023 erfassten 282 Verkäufe. Zur Einordnung: Zwischen 2014 und 2023 wurden jährlich durchschnittlich 427 Zinshäuser gehandelt.
2024: Zahl der Verkäufe steigt, der Geldumsatz sinkt
Während bei der Zahl der Transaktionen die Talsohle offenbar durchschritten ist, fällt der Geldumsatz im ersten Halbjahr noch hinter das schwache Ergebnis von 2023 zurück. Die vom Gutachterausschuss erfassten 452 Mio. Euro entsprechen nur 41 % des Umsatzes von 2023, als 939 Mio. Euro umgesetzt wurden. Auch hier hilft ein Blick auf den Zehnjahresdurchschnitt: 2014 bis 2023 lag der Geldumsatz im Mittel bei 1,55 Mrd. Euro. Die Kombination aus mehr Transaktionen bei gleichzeitig sinkendem Geldumsatz drückt den durchschnittlichen Umsatz je Transaktion von 3,57 Mio. Euro in 2023 auf 2,71 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2024 – ein Minus von 19 %.
Zinssenkungen helfen
Die Zahlen des Gutachterausschusses bestätigen die Beobachtungen unseres Hauses am Zinshausmarkt. Einen positiven Schub hat der Markt in den Sommermonaten bekommen – besonders ab Juni. Das ist nicht zufällig der Termin, an dem die EZB den Leitzins um 0,25 % gesenkt hat. Im gleichen Format wurde Mitte September der Zins auf nun 3,5 % gesenkt. Weitere Zinsschritte werden erwartet.
In Kombination mit der gesunkenen Inflation tragen die gesunkenen Zinsen zu einer Belebung des Zinshausmarktes bei. Allerdings ist zu beobachten, dass immer noch vor allem private Investoren, Stiftungen und Family Offices den Markt prägen, während sich institutionelle Investoren weiterhin zurückhalten.
ZU DEN ANDEREN ARTIKELN:
- Markt für Eigentumswohnungen kommt zurück
- Was bringt der »Bauturbo«?
- Zahl der Baugenehmigungen geht um 15 % zurück
- Umstrukturierungsverordnung ergänzt Soziale Erhaltungsverordnung
- Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“
- Erleichterungen für Balkonkraftwerke und virtuelle WEG-Versammlungen
Anziehende Belebung im zweiten Halbjahr
Das Kaufinteresse betrifft jedoch nur Immobilien, bei denen die Abwertung seit 2022 eingepreist ist. Weiterhin gibt es Eigentümer, die sich schwertun, die Faktoren von 2022 mit Werten bis zum 40-fachen aufzugeben.
Ebenso wie bei Eigentumswohnungen achten die Käufer auf den energetischen Zustand – getrieben auch von den Banken, die den Investitionsbedarf abschätzen müssen. Da der Neubau auf Sicht wenig zur Bedienung der wachsenden Wohnungsnachfrage beiträgt und die Mieten steigen, gehen wir von einer anziehenden Belebung der Nachfrage im zweiten Halbjahr 2024 aus.
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MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN KOMMT ZURÜCK
Noch interessieren sich aktuell vor allem Eigennutzer für den Kauf von Hamburger Eigentumswohnungen, doch die Kapitalanleger kehren langsam an den Markt zurück – motiviert durch sinkende Hypothekenzinsen und Preise.
Schon die Zahlen des Hamburger Gutachterausschusses zum ersten Halbjahr 2024 weisen moderat steigende Transaktionszahlen für Eigentumswohnungen aus – nach dem Markteinbruch im vergangenen Jahr allerdings auf noch niedrigem Niveau.
Anleger kaufen freie Wohnungen, um hochpreisig zu vermieten
Doch der Trend stabilisiert sich nach Beobachtung von Zinshausteam & Kenbo. Nachdem zuletzt vor allem Eigennutzer am Markt aktiv waren, zeigen nun auch Kapitalanleger zunehmend Interesse. Auch hier ist bei vielen die Intention, die Wohnung langfristig selbst zu nutzen – trotz der zehnjährigen Nutzungsgarantie für die aktuellen Mieter. Zu beobachten ist auch, dass Anleger vermehrt freie Wohnungen kaufen, um sie dann zu den aktuell hohen Mieten zu vermieten – oft für über 20 Euro/m².
Geprägt wird der Markt bedingt durch die Flaute bei Neuentwicklungen durch Bestandswohnungen. Für Kaufinteressenten ist hierbei oft sehr wichtig, dass die Wohnungen saniert sind – auch, um den Aufwand zu vermeiden, selbst die Handwerker organisieren zu müssen. Hinzu kommt, dass die Banken für die Finanzierung in wachsendem Maße auf den Investitionsbedarf für Sanierungen achten.
Wohnungen unter 500.000 Euro und über 1 Mio. Euro laufen leichter
Dass die Preise seit 2022 teils deutlich gefallen sind, haben auch die Käufer mitbekommen. Gehandelt wird auf jeden Fall. Gute Resonanz finden gute Wohnungen zu Preisen unter 500.000 Euro. Die Preisspanne zwischen 500.000 Euro und 1 Mio. Euro ist aktuell schwierig zu vermarkten. Mittlere Lagen sind zinssensibler. Über 1 Mio. Euro und in Toplagen wird es wieder einfacher, weil hier oft sehr eigenkapitalstarke Investoren aktiv sind.
Zu beobachten ist, dass Finanzierungen aktuell oft auf fünf Jahre vereinbart werden – mit der Hoffnung, dass bis dahin die Zinsen wieder gesunken sind. Die aktuellen und noch bis zum Jahresende erwarteten Leitzinssenkungen der EZB wirken sehr positiv auf den Transaktionsmarkt. Sie könnten auch dafür sorgen, dass aktuell brachliegende Projektentwicklungen wieder in Schwung kommen.
Erst bauen, dann verkaufen
Aktuell halten sich Käufer bei Wohnungen vom Blatt zurück – wenig verblüffend angesichts der Meldungen über Bauträgerinsolvenzen und nicht fertiggestellte Wohnungsbauprojekte. Auch viele Entwickler und Bauträger warten derweil noch ab, was sie mit ihren Grundstücken und Projektentwicklungen machen sollen – sofern sie es sich leisten können. Wer es finanzieren kann, baut die Wohnungen und vermarktet sie nach Fertigstellung.
WAS BRINGT DER »BAUTURBO«?
Mit der Novellierung des Baugesetzbuches soll der § 246e den Wohnungsbau einfacher und schneller gestalten. Weitere wichtige Punkte der Novelle sind die erleichterte Nachverdichtung sowie Erweiterung von Gebäuden, aber auch die Verlängerung des Umwandlungsschutzes und die Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte.
Das Bundeskabinett hat im September den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung – kurz: Baugesetznovelle – beschlossen. Im Folgenden die wichtigsten Neuerungen der Reform des Baugesetzbuches (BauGB):
Bauturbo nach § 246e BauGB
Der durchaus umstrittene § 246e BauGB ermöglicht, auf Erlass oder Änderung eines Bebauungsplans (B-Plan) zu verzichten, obwohl ein Planbedürfnis besteht – weil eine Wohnnutzung bisher nicht erlaubt war, beispielsweise in ungenutzten Gewerbegebieten. B-Plan-Verfahren dauern oft jahrelang, weil Bauämter unterbesetzt und die Verfahren kompliziert sowie kleinteilig sind.
Limitiert wird die Anwendung des Bauturbo im aktuellen Gesetzentwurf durch die Beschränkung auf angespannte Wohnungsmärkte (§ 201a BauGB) und die Befristung bis 2027. Konkret geht es um den Neubau von Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohnungen, die Erweiterung von Wohnimmobilien oder die Umnutzung zu Wohnzwecken.
B-Plan nach zwölf Monaten
Kommunen sollen im Regelfall künftig innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Beteiligungsverfahren die B-Pläne veröffentlichen.
Erweiterungen und Aufstockungen
Auch jenseits angespannter Wohnungsmärkte soll künftig eine Erweiterung oder Aufstockung von Wohngebäuden möglich sein, ohne dass ein B-Plan geändert werden muss. Eine solche Regelung kann auch für ganze Quartiere oder stadtweit gelten.
Nachverdichtung
Künftig soll die Bebauung in zweiter Reihe – etwa im Hof oder Garten – eines Gebäudes schneller und einfacher erlaubt werden.
Kommunale Klimaanpassung
Im Zuge der Baurechtserteilung sollen die Kommunen künftig etwa die Schaffung dezentraler Versickerungsanlagen auf einem Grundstück anordnen können oder die Errichtung eines Gründaches – auch im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB).
Stärkung kommunaler Vorkaufsrechte
Wenn alle Eigentumswohnungen auf einem Grundstück in einem gemeinsamen Kaufvertrag verkauft werden sollen, können künftig kommunale Vorkaufsrechte nach BauGB ausgeübt werden.
Umwandlungsschutz
Der kommunale Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten wird bis Ende 2027 verlängert – sofern die jeweilige Landesregierung diesen Genehmigungsvorbehalt gesetzlich verankert hat.
Reaktionen aus Politik und Wirtschaft
Grundsätzlich wurde die Novellierung des Baugesetzbuches in Politik und Immobilienwirtschaft begrüßt. Es gab jedoch auch Kritik – nicht völlig überraschend mit abweichendem Fokus. So sieht Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) Optimierungsbedarf beim kommunalen Vorkaufsrecht. Sie würdigt, dass die Umgehung des kommunalen Vorkaufsrechts durch Share-Deals „in bestimmten Konstellationen“ erschwert werde. Sie fordert allerdings ein grundsätzliches kommunales Vorkaufsrecht an allen verfügbaren Grundstücken und besonders in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung.
Den Immobilienverbänden – etwa BFW oder ZIA – geht der Bauturbo des § 246 a im Entwurf nicht weit genug. Der Bauturbo müsse sich – entsprechend den Regelungen zum Bau von Flüchtlingsunterkünften 2015 – durch alle Regelungen ziehen und dürfe nicht befristet werden. Die zusätzlichen Eingriffsrechte der Kommunen bei Klimaschutz und Anpassung konterkarieren aus Sicht des BFW die Anstrengungen zur Beschleunigung und Vereinfachung des Wohnungsbaus.
Aus Perspektive von Zinshausteam & Kenbo wäre die Reduzierung, alternativ die räumliche oder zeitliche Begrenzung der Sozialwohnungsquote von derzeit 35 %, eine wirksame Initiative in Hamburg, um die Mehrkosten im Wohnungsbau zu reduzieren und den Neubau damit attraktiver zu machen.
Bis Ende 2024 soll das Gesetzgebungsverfahren zur Baugesetznovelle im Bundestag abgeschlossen werden. Der Bundesrat muss nicht zustimmen.
ZAHL DER BAUGENEHMIGUNGEN GEHT UM 15 % ZURÜCK
In den ersten acht Monaten dieses Jahres wurden in Hamburg 2.868 Wohneinheiten genehmigt. Das sind 15 % weniger als im vergangenen Jahr und sogar 52 % weniger als 2022.
Noch lassen sich die leichten Erholungssignale am Wohnungsmarkt nicht unmittelbar an den Baugenehmigungszahlen ablesen. 2.868 Wohneinheiten wurden 2024 nach Zahlen der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) bis Ende August genehmigt. Das ergab die Antwort auf eine kleine Anfrage des FDP-Bürgerschaftsabgeordneten Sami Musa an den Senat.
52 % weniger Baugenehmigungen als 2022
Der Wert liegt um 15 % unter dem des ohnehin schon schwachen Vorjahres und 52 % unter den Zahlen des Jahres 2022.
Zur Einordnung: Im vergangenen Jahr wurden 5.404 Wohneinheiten genehmigt, im Jahr 2022 waren es noch 10.377 und das Zehnjahresmittel 2014 bis 2023 liegt bei 10.635 Baugenehmigungen.
Die meisten Baugenehmigungen wurden in diesem Jahr bis Ende August in den Bezirken Wandsbek (876 Baugenehmigungen), Hamburg Nord (482) und Harburg (438) erteilt. Es folgen Eimsbüttel (382), Altona (361), Mitte (226) und Bergedorf (103).
UMSTRUKTURIERUNGSVERORDNUNG ERGÄNZT SOZIALE ERHALTUNGSVERORDNUNG
Anlässlich eines Projekts der altoba in Bahrenfeld bereitet der Bezirk Altona eine Umstrukturierungsverordnung vor. Sie ermöglicht in einem Gebiet mit Sozialer Erhaltungsverordnung den Abriss und Neubau von Mietwohnungen, ohne dass der Eigentümer die Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung belegen muss.
Die Wohnungsgenossenschaft Altonauer Spar- und Bauverein (altoba) bereitet seit Jahren die Erneuerung eines Wohnquartiers im Stadtteil Bahrenfeld vor. An den Straßen Am Luthergrund und Schmalkaldener Straße sollen 162 in den 1960er Jahren entstandene Wohnungen abgerissen und bis zu 260 Wohnungen neu errichtet werden.
Abriss in sozialen Erhaltungsgebieten sehr schwierig
Dem Abriss steht allerdings bis dato die Soziale Erhaltungsverordnung Bahrenfeld Süd entgegen. Die sorgt seit 2016 für den Milieuschutz, indem für Rückbau oder Umbau von Gebäuden, die zu Mietsteigerungen und der Verdrängung der ansässigen Bevölkerung führen könnten, ein Genehmigungsvorbehalt besteht. So ist ein Abriss nur erlaubt, wenn der Eigentümer belegen kann, dass eine Sanierung unwirtschaftlich wäre.
Die altoba betont, die Anlage sei in den 1960er Jahren schnell sowie einfach gebaut worden und die Bausubstanz heute sehr schwach. Für eine Modernisierung würden etwa Zweidrittel der Neubaukosten anfallen, aber nicht die Lebensdauer eines Neubaus erreicht. Mit Blick auf die gesetzlich vorgegebene Klimaneutralität des Gebäudebestands sei eine Neubebauung wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll – zumal mit einem Neubau auch barrierefreier Wohnraum für die vielen älteren Bewohner der Siedlung entstehen könnte.
BSW beauftragt Studie
Da diese Situation viele Siedlungen der 1950er und 1960er Jahre in Hamburg betrifft, die in einem der seit 1995 ausgewiesenen 16 Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung liegen, nahm die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) das altoba-Projekt zum Anlass, um eine Studie zu beauftragen. Sie geht der Frage nach, wie Abriss und Neubau für Vorhaben mit einem großen wohnungspolitischen, sozialen und städtebaulichen Mehrwert ermöglicht werden können, ohne die einheimische Bevölkerung zu verdrängen.
Die von den Berliner Fachbüros Asum und Topos erstellte Studie „Kompensatorischer Wohnraum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung“ empfiehlt den Erlass einer Umstrukturierungsverordnung (§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3, Absatz 5 BauGB) mit einem Sozialplan (§ 180 Absatz 1 BauGB) zu kombinieren.
Umstrukturierungsverordnung und Sozialplan
Mit der Umstrukturierungsverordnung werden Gebiete definiert, in denen „zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt“ etwa Abrisse einer Genehmigung bedürfen. Gleichzeitig darf die Rückbaugenehmigung nur versagt werden, wenn die Anlage ortsbildprägend und historisch bedeutend ist. Der Sozialplan sorgt dafür, die Auswirkungen der Baumaßnahmen abzuschätzen und mit den Bewohnern Möglichkeiten einer sozialverträglichen Umstrukturierung abzustimmen. In den nächsten Wochen wird das Bezirksamt Altona den politischen Gremien das kombinierte Konzept aus Umstrukturierungsverordnung und Sozialplan vorstellen. Die altoba beabsichtigt, einen erheblichen Anteil der Neubauwohnungen als Sozialwohnungen im 1. Förderweg zu errichten. Die Quote ist Gegenstand der Gespräche mit dem Bezirksamt.
Für die BSW steht im Zentrum dieses Ansatzes: „Wohnraum soll sich wandelnden Wohnbedürfnissen und energetischen Anforderungen besser anpassen können, sofern die Ziele der Sozialen Erhaltungsverordnung berücksichtigt bleiben und damit der Erhalt der Wohnbevölkerung in ihrer Zusammensetzung nicht gefährdet wird“.
FÖRDERPROGRAMM „KLIMAFREUNDLICHER NEUBAU IM NIEDRIGPREISSEGMENT“ FRISCH GESTARTET
Seit dem 1. Oktober läuft das KfW-Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“. Bis zu 150.000 Euro gibt es ab 1 % Zinsen für den Bau oder Ersterwerb einer klimaschonenden, kosten- und flächenoptimierten Wohneinheit.
Das Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN) „zeichnet vor, was der Gebäudetyp E künftig weiterführen wird“, illustriert Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) die Zielstellung des seit dem 1. Oktober abrufbaren KNN-Programms. 350 Mio. Euro stehen für das laufende Jahr zur Verfügung, weitere 1,65 Mrd. Euro für das kommende.
Antragsteller entscheiden selbst, wie die Baukostengrenze eingehalten wird
Förderfähig sind Wohngebäude, die einerseits den Baukostenrahmen sowie die Vorgaben zur Flächenbegrenzung einhalten und andererseits mindestens nach dem KfW-EH-55-Standard errichtet werden. Hinzu kommt der Ausschluss fossiler Brennstoffe und die Einhaltung der Anforderungen von Treibhausgasemissionen. Zielstellung dabei ist, möglichst viel „graue Energie“ von Beginn an zu sparen – auch mit Blick auf die Lebenszykluskosten. Noch ungewohnt ist die Freiheit der Fördermittelempfänger, selbst entscheiden zu können, wie die Baukostengrenzen eingehalten werden.
Bis zu 100 % der förderfähigen Kosten können finanziert werden. Dazu zählen neben den Bauwerkskosten auch technische Anlagen – wie etwa eine Wärmepumpe – sowie die Fachplanung und Energieberatung. Antragsberechtigt sind alle, die bauen – Unternehmen sowie Private – und Ersterwerber einer Wohnung oder eines Hauses.
Zinsen aktuell ab 1 %
Die Kredithöchstbeträge liegen bei maximal 150.000 Euro je Wohneinheit. Es sind Kreditlaufzeiten von vier bis 35 Jahren möglich, maximal zehn Jahre Zinsbindung. So liegt der Zins für ein Darlehen mit 35 Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung zum Start bei 2 %. Betragen Laufzeit und Zinsbindung je zehn Jahre, gibt es das Darlehen aktuell zu einem Zinssatz von 1 %. Eine Kombination mit anderen (Landes-)Förderprogrammen ist grundsätzlich möglich.
Die Immobilienwirtschaft begrüßt das Programm. ZIA-Präsidentin Iris Schöberl kann sich einen „echten Schub“ für den Wohnungsbau vorstellen. Dass der Nachweis der Lebenszyklusqualitäten über das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus“ (QNG-Plus), kritisiert sie jedoch als überflüssige Bürokratie. Zudem mahnt sie an, die Zinsen stabil zu halten, um für Investoren planbare Rahmenbedingungen zu setzen. Beim Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) seien die Zinssätze seit Einführung im März 2023 mindestens 15-mal angepasst worden.
ERLEICHTERUNGEN FÜR BALKONKRAFTWERKE UND VIRTUELLE WEG-VERSAMMLUNGEN
Eigentümergemeinschaften können den Einbau von Balkonkraftwerken ohne triftigen Grund nicht mehr verweigern und sie können mit Dreiviertel-Mehrheit virtuelle Eigentümerversammlungen beschließen. Der Bundesrat hat in seiner jüngsten Sitzung eine entsprechende, vom Bundestag beschlossene Änderung im Wohneigentums- und Mietrecht gebilligt.
Balkonkraftwerke
Bisher waren Eigentümer in Wohneigentümergemeinschaften (WEG) auf die Zustimmung aller übrigen WEG-Mitglieder angewiesen, um ein Balkonkraftwerk – formale Begrifflichkeit: Steckersolaranlage – zu installieren. Das erwies sich in der Praxis oft als schwierig – gerade bei großen WEG.
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 27. September nun einer vom Bundestag am 4. Juli beschlossenen Änderung des Wohneigentums- und Mietrechts zugestimmt, dass Balkonkraftwerke künftig zu den sogenannten privilegierten Vorhaben zählen, wie etwa bauliche Veränderungen zugunsten behinderter Menschen oder zum Laden von Elektrofahrzeugen. Damit können Eigentümergemeinschaften – wie auch Vermieter – ihre Erlaubnis zur Installation von Balkonkraftwerken – ohne triftigen Grund nicht mehr verweigern.
Rein virtuelle WEG-Versammlungen
Bis dato können Eigentümerversammlungen nur dann als reine Online-Videokonferenzen stattfinden, wenn alle WEG-Mitglieder dem zugestimmt haben. Bei größeren und älteren WEG oft kaum möglich. Stattdessen mussten die Versammlungen in Präsenz oder in hybrider Form stattfinden.
Mit der vom Bundesrat bestätigten Gesetzesänderung können rein online durchgeführte Eigentümerversammlungen stattfinden, wenn Dreiviertel der WEG-Mitglieder dem zustimmen und sofern sichergestellt ist, dass die Teilnahme und die Ausübung der Eigentümerrechte ebenso möglich ist, wie bei einer Präsenzversammlung. Bis einschließlich 2028 gibt es allerdings den Vorbehalt, dass es einmal jährlich eine Versammlung in
Präsenz geben muss – es sei denn, die WEG verzichtet mit einem einstimmigen Votum darauf.
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