Attraktive Investmentlage
Eigentlich gehört Bergedorf gar nicht zu Hamburg.
„Wir fahren nach Hamburg“, sagen gebürtige Bergedorfer, wenn sie doch mal ihre Kleinstadt Richtung Westen verlassen.
GESCHICHTE
Seit 1867 war Bergedorf selbständige Stadt unter Hamburger Verwaltung. Seit 1939 ist die frühere Stadt das Zentrum des Hamburger Bezirks Bergedorf.
Allerdings besitzt Bergedorf bereits seit 1275 die Stadtrechte und entwickelte daher eine autarke städtische Infrastruktur – in einem mit den Vier- und Marschlanden und der Elbe attraktiven ländlichen Umfeld. Zum Hamburger Hauptbahnhof sind es mit der S-Bahn maximal 25 Minuten.
EINE GEWACHSENE STADT
Die Entwicklung des Bergedorfer Hafens, Serrahn genannt, und des Bergedorfer Schlosses reicht 900 Jahre zurück und prägt noch heute die Atmosphäre des Bergedorfer Zentrums.
Das Stadtbild wird jedoch von Entwicklungen ab dem 19. Jahrhundert bestimmt. Der Eisenbahnverbindung ab 1842 folgte die Industrialisierung – etwa mit der Glashütte, eine Glycerinfabrik, Zuckerraffinerie oder zwei Stuhlrohrfabriken am Schleusengraben.
Für die zuziehenden Arbeiter entstanden im Süden Bergedorfs bis in die 1920er Jahren Siedlungen wie etwa Nettelnburg. Parallel entwickelte sich in der Gründerzeit östlich des Zentrums das Villenviertel, das Hamburger Kaufleute teilweise für eine Dependance im Grünen nutzten. In den 1960er Jahren entstand die Großwohnsiedlung Bergedorf-West.
Zinshäuser in Bergedorf sind begehrt
Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Bergedorf nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 auf Rang 5
Transaktionen mit Zinshäusern in Bergedorf
2015 – 2024
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Im Fokus der Bergedorfer Stadtentwicklung steht seit Jahren der Bereich um den Schleusengraben südlich der Innenstadt. In der Gründerzeit siedelten sich auf der Westseite zahlreiche Industriebetriebe an. Inzwischen weichen etwa die Glashütte, die Hanseatische Motorengesellschaft oder die Stuhlrohrfabrik neuen Wohn- und Gewerbequartieren.
So hat Bergedorf für den Bereich zwischen der Innenstadt und der A25 beidseits des Schleusengrabens 2022 den Rahmenplan urbanes Bergedorf Südost vorgestellt. In Nachbarschaft zum Forschungs- und Innovationspark mit seinen Fraunhofer-Instituten Energie-Campus, Laser-Zentrum und dem Rotoren-Prüfstand soll an der A25 in den kommenden Jahren für 200 Mio. Euro die Fabrik der Zukunft von Körber Technologies (ehedem: Hauni) sowie Standorte für weitere innovative Unternehmen entstehen.
Neben den hier erwarteten 7.500 bis 11.500 Arbeitsplätzen gehören auch die größten Wohnungsbaugebiete des Stadtteils mit insgesamt bis zu 3.500 Wohnungen zum Entwicklungsgebiet Bergedorf Südost. Von Norden nach Süden entstehen westlich des Schleusengrabens das Stuhlrohrquartier, die Glasbläserhöfe und das Wohnquartier Weidensteg.
Das Stuhlrohrquartier plant seit 2017 die Buwog zu entwickeln. Auf 5,3 ha sollen bis zu 1.000 Wohnungen sowie etwa 15.000 qm für Gewerbe und soziale Einrichtungen entstehen. Um dem Bauherrn etwas Druck zu machen, hat der Hamburger Senat im März 2025 ein Vorkaufsrecht für das Areal erlassen. Weitgehend fertiggestellt sind die Glasbläserhöfe mit rund 650 Wohnungen.
Swiss Life Asset Managers hatte 2022 ein 4,8 ha großes Grundstück zum Bau von 710 Wohnungen im Wohnquartier Weidensteg gekauft. Seit 2023 laufen bauvorbereitende Arbeiten. 2028 sollen die ersten 78 Eigentumswohnungen bezogen werden. Vis-á-vis am östlichen Ufer des Schleusengrabens sind bis 2021 knapp 370 Wohnungen im Quartier Am Schilfpark errichtet worden.
Ebenfalls zum Entwicklungsgebiet Südost zählt das Baugebiet Brookdeich, in dem zwischen Neuem Weg und Brookdeich sowie in Nachbarschaft zum Gründerzeitviertel Bergedorf Süd 660 Wohnungen geplant sind. 2025 sollen durch Hamburger PGH Gruppe Bauanträge für zunächst 240 Sozialwohnungen eingereicht werden.
Jenseits des Entwicklungsschwerpunktes Südost sind im Rahmen der Modernisierung eines früheren Einkaufszentrums zu einem Quartierszentrum am S-Bahnhof Nettelnburg in Bergedorf-West weitere 290 Wohnungen geplant.
In direkter westlicher Nachbarschaft zu Bergedorf West entsteht zudem der Stadtteil Oberbillwerder. Auf 118 ha nördlich der S-Bahn-Station Allermöhe ist ein urbaner Stadtteil mit 6.500 Wohnungen und bis zu 5.000 Arbeitsplätzen vorgesehen. Im Herbst 2025 sollen die Erschließungsarbeiten anlaufen.
In der Bergedorfer City konnten Anfang 2025 an der Rektor-Ritter-Straße nahe der Mohnhof-Kreuzung die Bauarbeiten für 76 Mietwohnungen am früheren Standort des Glunz-Kaufhauses fertiggestellt werden. Weitere 68 Wohnungen plante Revitalis benachbart anstelle des Penndorf-Parkhauses zu errichten. Dann musste der Entwickler 2023 ins Insolvenzverfahren gehen. Die vorliegende Baugenehmigung gilt bis mindestens Januar 2026.
IMMOBILIENMARKT
Neben den Neubauquartieren am Schleusengraben sowie dem Zentrum liegen die – nach dem Mietenspiegel – guten Lagen in Bergedorf z.B. im gründerzeitlichen Villenviertel östlich der Innenstadt: zwischen Daniel-Hinsche-Straße im Norden und dem Schulenbrooksweg an der Schulenbrooksbek im Süden. Gute Lagen bietet zudem das südliche Nettelnburg an den Ufern des Fährbuernfleet und des Landscheidefleet.
Zinshäuser in Bergedorf sind begehrt. Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Bergedorf nach den Zahlen des Gutachterausschusses mit 118 Transaktionen zwischen 2015 und 2024 auf Rang 7. Gehandelt wird im kleinteiligen und mittleren Segment oft unter Bergedorfern.
Die Angebotsmieten haben sich nach Zahlen der Online-Portale seit dem 4. Quartal 2017 von 9 €/m² um 40 % auf 12,59 €/m2 im ersten Quartal 2025 erhöht – stärker, als die durchschnittliche Angebotsmiete in ganz Hamburg, die um ein Drittel auf 12,80 €/m² kletterte.
Die Dynamik der Immobilienpreise ist auch an Bergedorf nicht vorbeigegangen. So hat sich der Bodenrichtwert je Quadratmeter Wohnfläche im Geschosswohnungsbau zwischen 2014 und 2023 im Mittel um 73 % erhöht – von 739 €/m² Wohnfläche auf 1.280 €/m² im Jahr 2023. Der Mittelwert in ganz Hamburg stieg in dieser Zeitspanne von 1.024 €/m² auf 1.536 €/m2 nur etwas weniger dynamisch. Der Höchstwert in Bergedorf wurde 2021 mit 2.003 €/m2 (Hamburg: 2.457 €/m²) erreicht.
Beim Verkauf von Zinshäusern liegen die Vervielfältiger (der Multiplikator der jährlichen Jahresnettokaltmiete) bei 17 bis 20 und die Quadratmeterpreise bei 2.000 bis 3.000 Euro – etwas unter dem Hamburger Mittel und etwa auf einem Niveau mit Bramfeld, Harburg oder Wandsbek Zum Vergleich: die Preise für Bergedorfer Eigentumswohnungen im Bestand sind sich nach Auswertung der Gutachterausschüsse von 2015 bis 2024 um 43 % auf 3.590 €/m2 geklettert. 2022 allerdings wurden die Wohnungen für 4.578 €/m2 gehandelt.
Mit einem Zuwachs von 12,8 % auf 37.573 Einwohner Ende 2023 ist die Bevölkerung des Stadtteils Bergedorf seit 2014 stärker gestiegen als die Hamburgs (8,9 %).
Die Zunahme bei der Zahl der Wohnungen in Bergedorf liegt mit 11,2 % auf 18.184 leicht hinter der des Bevölkerungswachstums. Der Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern (drei und mehr Wohneinheiten) ist zwischen 2014 und 2023 leicht von 75 % auf 77 % gestiegen – und wird durch die projektierten Quartiersentwicklungen weiter wachsen. Die Wohnungsgröße liegt im Mittel bei 79,2 m2– etwas über dem Hamburger Durchschnitt von 76,4 m2. Mit einem Anteil von nur 4 % Sozialwohnungen bleibt Bergedorf klar hinter den 8 % in ganz Hamburg zurück.
1.947 Wohneinheiten wurden 2014 bis 2023 fertiggestellt. 2023 waren es 136 Wohneinheiten – nach 322 im Jahr 2020 und 360 im Vor-Corona-Jahr 2019.
Hamburger Immobilienkompetenz
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