Attraktive Investmentlage
In Harburg ist man sich einig, dass die Entwicklung des Harburger Binnenhafens vom einstigen Hafen- und Industriequartier zum lebendigen gemischtgenutzten Stadtteil durch die Umnutzung zahlreicher Bauten der Industriearchitektur besser gelungen ist als in der großen HafenCity.
GESCHICHTE
Eine im 8. Jahrhundert nach Chr. entstandene Grenzfestung im Sumpf namens Horeburg gab Harburg seinen Namen. Im Wettstreit mit Hamburg als erfolgreicher Hafenstandort lag Harburg ab dem 14. Jahrhundert vorn, weil die Süderelbe mehr Wasser führte als die Norderelbe. Daraufhin kauften Hamburger zahlreiche Flächen um Harburg auf, begrenzten den Zustrom zur Süderelbe zugunsten der Norderelbe – und gruben damit Harburg – im Wortsinne – das Wasser ab. Die Rivalität ist noch heute spürbar. Seit 1937 ist Harburg Teil von Hamburg.
STADTENTWICKLUNG
Für das heutige Stadtbild prägend ist die Industrialisierung ab Mitte des 19. Jahrhunderts. Zahlreiche Werften und Industriebetriebe siedelten sich im Hafenumfeld an sowie südlich der Innenstadt.
Für die nötigen Arbeitskräfte entstand westlich der Wilstorfer Straße zwischen 1875 und 1895 planmäßig ein gründerzeitliches Wohnquartier für Arbeiter, später nach dem benachbarten Reifenhersteller Phoenix-Viertel benannt.
Der Harburger Binnenhafen entwickelte sich seit den 1990er vom unternutzten Hafen- und Industriestandort zu einem lebendigen gemischtgenutzten Quartier, in dem bestehende Industriearchitektur umgenutzt und durch Neubauten ergänzt wird – zunehmend auch für Wohnungen.
Zinshäuser in Harburg sind extrem begehrt
Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Harburg nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 auf Rang 2
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Der Stadtteil Harburg ist mit der Fußgängerzone Lüneburger Straße und drei Einkaufszentren (Phoenix-Center, Harburg Arcaden, Marktkauf-Center) heute das Versorgungszentrum des Bezirks Harburg wie auch der anliegenden Städte und Kommunen in Niedersachsen.
INNENSTADT
Spannende Perspektiven für die Entwicklung des Stadtteils Harburg bieten die drei Quartiere Innenstadt, Phoenix-Viertel sowie Harburger Binnenhafen.
Zur Belebung der City um das Rathaus und die schwächelnde Einkaufsmeile Lüneburger Straße will der Bezirk Harburg mehr Wohnungen integrieren – überwiegend in kleinteiligen Neubauprojekten. Frisch fertiggestellt ist das Canvas Living auf dem früheren Areal des Einkaufszentrums Harburg-Centers. 234 Mietwohnungen, davon 156 Apartments, hat der Entwickler BPD im Februar 2025 an Investor Greystar übergeben. 64 möblierte Wohnungen realisiert der Entwickler GBI wohl bis Frühjahr 2026 an der Einkaufsmeile Lüneburger Straße über einem Edeka-Markt. Zielgruppe sind auch die 7.500 Studierenden der TU Hamburg-Harburg.
Um die Innenstadt und den Harburger Binnenhafen stärker zu verknüpfen, liegt seit dem Februar 2025 ein Rahmenplanentwurf vor, der das sogenannte Schippsee-Quartier im Umfeld des früheren Karstadt-Hauses am Harburger Ring mit dem östlichen Binnenhafen verknüpft (s.u.).
PHOENIX-VIERTEL
Dem Phoenix-Viertel mit über 500 Häusern gibt die drei- bis viergeschossige Gründerzeitbebauung, die kleinteilige Nutzungsmischung sowie die Blockrandbebauung einen im Bezirk Harburg eher seltenen urbanen Charakter. Das Image als sozialer Brennpunkt kann das überwiegend von Menschen mit Migrationshintergrund bewohnte Quartier nahe der Innenstadt und des ICE- und S-Bahnhofs Harburg nur langsam abstreifen. Hier sollen durch Sanierung und Nachverdichtung der Wohnungsbestand aufgewertet werden.
HARBURGER BINNENHAFEN
Aushängeschild des Stadtteils Harburg ist fraglos der Harburger Binnenhafen. In Harburg ist man sich einig, dass die Entwicklung vom einstigen Hafen- und Industriequartier zum lebendigen gemischtgenutzten Stadtteil durch die Umnutzung zahlreicher Bauten der Industriearchitektur besser gelungen ist, als mit der großen HafenCity. Mit der IBA Internationalen Bauausstellung kam ab 2013 zudem der Wohnungsbau in das durch zahlreiche Kanäle gegliederte Gebiet zum Zuge. Schwerpunkte bilden seitdem die Schlossinsel um das Harburger Schloss sowie das Quartier auf dem früheren Areal des Güterbahnhofs zwischen Schellerdamm und Östlichem Bahnhofskanal. Mehrere hundert Wohnungen sind hier projektiert und weitgehend fertiggestellt.
Zwischen Östlichem Bahnhofskanal und der Hannoverschen Straße sollten weitere 400 Wohnungen im Quartier Neuländer Quarree entstehen und über 300 nördlich benachbart auf der Fläche der früheren New York-Hamburger Gummiwaaren Compagnie. Da die Eigentumsverhältnisse nach Veräußerung durch die Adler Group aktuell juristisch geklärt werden, stocken die Pläne.
Beide Flächen sind allerdings Teil des im Februar 2025 vorgestellten Rahmenplanentwurfs für den östlichen Binnenhafen und des Schippsee-Quartiers in der Harburger Innenstadt. Auf den 45 ha zwischen Schippsee-Quartier im Süden und Süderelbe im Norden soll in den nächsten Jahrzehnten entlang der westlichen Kaikante des Östlichen Bahnhofskanal und des Verkehrshafens ein urbanes mischgenutztes Quartier entstehen – mit Raum für Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Kultur in Neubauten und Baudenkmalen.
Doch auch im Kerngebiet des Binnenhafens um den Lotsekanal ist weiterer Wohnungsbau geplant – etwa 100 Wohnungen an der Harburger Schloßstraße, für die aber erst ab 2028 entstehen werden.
IMMOBILIENMARKT
Harburg wächst deutlich. Zwischen 2014 und 2023 stieg die Zahl der Bewohner um mehr als ein Viertel auf 28.933. 49 % der Bevölkerung haben keinen deutschen Pass. Die Zahl der Wohneinheiten ist in den zehn Jahren 2014 bis 2023 um 15 % auf 13.776 gestiegen, davon liegen über 13.000 auf der Etage. Nur 22 Wohnungen wurden 2023 genehmigt – 2020 waren es noch 440. Zwischen 2014 und 2023 wurden 2.006 Wohneinheiten fertiggestellt.
Bezahlbarer Wohnraum wird trotzdem gesucht und ist nötig, denn die Harburger verfügen über deutlich unterdurchschnittliche Haushaltseinkommen. Saga und Genossenschaften vermieten allein über 40 % der Mietwohnungen. Nach den Immobilienportalen ist die Angebotsmiete – ohne Saga- und Genossenschaftswohnungen – zwischen dem vierten Quartal 2018 und dem ersten Quartal 2025 um ein Drittel auf 11,82 €/m² gestiegen – in ganz Hamburg um 28 % auf 12,80 €/m². Dabei liegen die Mieten um die Harburger Schlossinsel deutlich über denen in der Harburger Innenstadt.
Transaktionen mit Zinshäusern in Harburg
2015 – 2024
Der Stadtteil Harburg ist der begehrteste Stadtteil am Zinshausmarkt. 2015 bis 2024 wurden 204 Zinshäuser verkauft – Rang 1 unter den 104 Stadtteilen: deutlich vor Eimsbüttel (174) und vor Winterhude (146). Bei den Bestandspreisen sehen wir Harburg auf einem Niveau wie etwa Bergedorf, Hamm, Schnelsen oder Wandsbek bei Preisen von 2.000 bis 3.000 €/m², was in etwa der 17- bis 20-fachen Jahresnettokaltmiete entspricht.
Da Zinshauspreise auf Stadtteilebene im Gutachterausschuss fehlen, bieten hier die Werte von Eigentumswohnungen im Bestand eine Orientierung. Die haben sich von 2015 bis 2024 auf 4.035 €/m² zwar weit mehr als verdoppelt – liegen aber trotzdem deutlich unter dem Hamburger Durchschnittswert von 5.711 €/m². Noch deutlicher ist die Dynamik bei den Bodenrichtwerten von Baugrundstücken für Geschosswohnungsbau. Mit einem Anstieg von 522 €/m² Wohnfläche auf 929 €/m² ist der Wert zwischen 2014 und 2023 um 78 % geklettert.
Hamburger Immobilienkompetenz
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