Attraktive Investmentlage
Dass Billstedt – nach dem benachbarten Rahlstedt – mit heute 73.000 Einwohnern der zweitbevölkerungsreichste Stadtteil Hamburgs ist, liegt an der rasanten Besiedlung nach dem zweiten Weltkrieg
GESCHICHTE
Vor bald 100 Jahren stürmten kommunistische Arbeiter die Schiffbeker Polizeiwache, bewaffneten sich und riefen in Schiffbek für zwei Tage die sozialistische Räte-Republik aus. Das war 1923.
Vier Jahre später wurden die Dörfer Öjendorf, Schiffbek und Kirchsteinbek zur Gemeinde Billstedt zusammengefasst, die 1938 Hamburg angegliedert wurde. Geblieben ist die Entwicklung und Prägung als Wohnstadtteil für Arbeiter.
STADTENTWICKLUNG
Vor allem Schiffbek entwickelte sich mit der Industrialisierung entlang der Bille ab Mitte des 19. Jahrhunderts zum Arbeiterwohnort und später zum Zentrum des Stadtteils Billstedt mit Geschosswohnungsbau und Einzelhandel. Am 1969 eröffneten U-Bahnhof – samt Busbahnhof – entstand parallel das Einkaufszentrum (Billstedt Center).
Dass Billstedt mit bald 73.000 Einwohnern der zweitbevölkerungsreichste Stadtteil Hamburgs ist, liegt an der rasanten Besiedlung nach dem Zweiten Weltkrieg. Die großen Flächenreserven sorgten ab Mitte der 1950 er Jahre für die Entwicklung von sechs Großsiedlungen.
Das deutlich größte Projekt war der Bau des Hochhausquartiers Mümmelmannsberg in den 1970er Jahren mit 7.300 Wohnungen. Hier leben – vom übrigen Billstedt getrennt durch die A1 – auf 240 ha heute 18.300 Menschen: ein Viertel der Bevölkerung des Stadtteils.
Bestimmt wird das Bild Billstedts jedoch ebenso durch große Siedlungen mit Einfamilien- oder Reihenhäusern, die nach dem Zweiten Weltkrieg entstanden. Und trotz der zahlreichen Siedlungsprojekte ist Billstedt ein grüner Stadtteil geblieben. Dafür sorgen etwa der 140 ha große Öjendorfer Park um den 50 ha großen Öjendorfer See im Nordosten des Stadtteils sowie der benachbarte Öjendorfer Friedhof, der als zweiter Hauptfriedhof Hamburgs in den 1960er Jahren angelegt wurde.
Zinshäuser in Billstedt sind begehrt
Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Billstedt nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 auf Rang 10.
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Die Entwicklung des Stadtteils wird einerseits von den Aktivitäten in den Sanierungsgebieten Billstedt Zentrum und Mümmelmannsberg geprägt sowie von den Neubauaktivitäten, die aus der 2014 vorgestellten Leitplanung „Stromaufwärts an Bille und Elbe“ entwickelt werden.
Über 700 neue Wohnungen sollen an zehn Standorten das Wohnungsangebot im Zentrum Billstedts bedarfsgerecht erweitern und aufwerten – parallel zur Modernisierung des Bestands. Das größte Wohnungspotenzial mit 344 Wohnungen steckt im Projekt „Neues Wohnen und Mischnutzungen am Geesthang“. Neben dem Wohnungsbau ist im westlichen Teil des 4 ha großen Plangebiets zwischen Billstedter Hauptstraße und der Bergedorfer Straße (B5) zudem der Bau zusätzlicher Hotel- und Büroflächen vorgesehen. Für die neuen Wohnungen müssten allerdings auch 144 abgerissen werden. Baugenehmigungen für die ersten 100 Wohnungen werden im Wohnungsbauprogramm Hamburg-Mitte 2024 frühestens für 2026 erwartet.
Zum Bereich Billstedt-Zentrum zählt auch das Projekt der Bille Eins, einer Projektgesellschaft der GFG und MIC Verwaltungsgesellschaft, an der Möllner Landstraße 47-49 – am östlichen Eingang zur Fußgängerzone Möllner Landstraße. Sie plant auf dem früheren Areal der Post 90 freifinanzierte Wohnungen zu bauen sowie 66 Apartments für Studierende und Azubis. Das Projekt steht kurz vor Einreichung des Bauantrags.
Grundsätzlich liegt die Zielstellung in Bereichen mit Geschosswohnungsbau in Billstedt auf der Durchmischung durch Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern – beispielsweise mit 270 fertiggestellten Wohneinheiten im Neubaugebiet Haferblöcken zwischen der Hochhaussiedlung Dringsheide und dem Öjendorfer See. Im anschließenden Quartier Östlich Haferblöcken sind aktuell weitere 153 Wohnungen in der Entwicklung.
Ein Großprojekt in Billstedt ist zudem die Neue Gartenstadt Öjendorf, nördlich der Glinder Straße und südlich des Öjendorfer Parks. 2.200 Wohneinheiten sollen hier auf 55 ha und ab 2026 entstehen. Abweichend vom Hamburger Drittelmix sind 50 % Eigentum, 30 % frei finanzierter und 20 % öffentlich geförderter Wohnungsbau vorgesehen.
Östlich von Mümmelmannsberg wird eine Stadterweiterung mit Fokus auf Wohneigentum geplant – ein Gartenstadtkonzept mit 360 Wohneinheiten, davon etwa 80 % Einfamilien- und Reihenhäuser. Baugenehmigungen werden aber nicht vor 2027 erwartet.
Eine Frage der Wirtschaftlichkeit ist das technisch anspruchsvolle Projekt einer Überbauung des U-Bahn-Trogs westlich der U-Bahn-Haltestelle Billstedt. Auf der Überdeckelung könnten nach dem Wohnungsbauprogramm Hamburg-Mitte 2024 rund 450 Wohnungen entstehen – nicht vor 2027.
Zu den größeren Wohnungsbauprojekten zählen auch die 163 Wohnungen, die das Bauunternehmen Otto Wulff – neben Büroflächen – auf dem eigenen Firmengelände an der Archenholzstraße 42 errichten will. Von den 58 geplanten Sozialwohnungen sollen 50 als Apartments für Studierende und Azubis entstehen. Baugenehmigungen werden ab 2026 erwartet.
IMMOBILIENMARKT
2019 bis 2035 soll die Einwohnerzahl in Billstedt nach einer Prognose von Statistik Nord um 16 % auf 82.500 Menschen wachsen. Zwischen 2014 und 2023 war das Wachstum mit 4 % auf 72.623 eher unterdurchschnittlich (ganz Hamburg: + 8,9 %). Der Wohnungsbestand ist in dieser Frist ebenfalls um 4 % auf 32.563 Einheiten gewachsen. 2021 wurden 314 Baugenehmigungen erteilt. Das ist der zweithöchste Wert in den letzten 20 Jahren – nach 2020, als es 317 Baugenehmigungen gab. 2023 rutschte die Zahl der Baugenehmigungen auf 151 Wohnungen. Fertiggestellt werden konnten 2023 insgesamt 205 Wohnungen.
Billstedt zählt zu den Stadtteilen in Hamburg mit den niedrigsten Wohnkosten. So weist ImmoScout24 für das erste Quartal 2025 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,83 €/m² aus, während der Durchschnittswert für Hamburg bei 12,80 €/m² liegt. Dabei gibt es jedoch erhebliche Unterschiede – etwa zwischen Mümmelmannsberg und dem Bereich um das Billstedter Zentrum.
Nach Zahlen des Gutachterausschusses liegt der Stadtteil mit 107 Transaktionen im Zehnjahresranking der 104 Hamburger Stadtteile auf Platz 9. Dabei ist Billstedt mit Blick auf die Projekte der Stadtentwicklung ein Standort mit Potenzial. Das gilt auch für die Preise. Rund 1.500 bis 2.500 €/m² werden nach Zahlen von Zinshausteam & Kenbo gezahlt. Die Vervielfältiger liegen bei der 16- bis 18-fachen Jahresnettokaltmiete.
Vergleichswerte des Gutachterausschusses liegen nur für Eigentumswohnungen im Bestand vor. Sie verteuerten sich in den zehn Jahren zwischen 2015 und 2024 um 81 % auf 3.412 €/m2. Im Jahr 2021 wurden im Mittel sogar 4.012 €/m2 erzielt. – Damit zeigt Billstedt eine stärkere Dynamik, als in Hamburg insgesamt – +68 % auf 5.711 €/m2.
Eine ähnliche Entwicklung auch am Bodenmarkt. Der mittlere Bodenrichtwert für Bauplätze für den Geschosswohnungsbau erhöhte sich zwischen 2014 und 2023 von 545 €/m² je Quadratmeter Wohnfläche auf 944 €/m² – ein Plus von 73 %. In Hamburg insgesamt gab es einen Anstieg um 50 % auf 1.536 €/m2. Der Bodenpreis-Peak allerdings notierte 2021 bei 1.473 €/m2 in Billstedt und 2.457 €/m2 in ganz Hamburg.
Transaktionen mit Zinshäusern in Billstedt
2015 – 2024
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