Attraktive Investmentlage
Bis ins 19. Jahrhundert wurden im ehemals ländlich geprägten Eidelstedt noch Blutegel für medizinische Zwecke gefangen. Heute wächst die Bevölkerung in dem Stadtteil mit gut 36.000 Menschen fast doppelt so schnell wie der Hamburger Durchschnitt und der Bedarf nach Wohnraum ist groß.
GESCHICHTE
Eine Herleitung des Namens Eidelstedt verweist auf Ilenstätten, eine Blutegelstätte. Tatsächlich wurden bis ins 19. Jahrhundert in der Mühlenau Blutegel zu medizinischen Zwecken gefangen. Noch Anfang des 20. Jahrhundert war Eidelstedt vor allem Dorf und von Landwirtschaft geprägt. Doch dann kamen erste Industriebetriebe und produzierten Lack, Drahtnetze oder Fischkonserven. Die „Eidelstedter Düfte“ der Fischmehlfabrik waren Jahrzehnte ein Thema. 1927 wurde Eidelstedt nach Altona eingemeindet, 1937 nach Hamburg.
STADTENTWICKLUNG
Insbesondere nach dem Ersten, aber besonders Zweiten Weltkrieg wurden Felder und Wiesen bebaut. In den 1920er Jahren etwa baute die Reichsbahn an der Elbgaustraße gegenüber des 1922 errichteten Rangierbahnhofs Wohnungen für die Mitarbeiter. Das Eisenbahnerviertel wurde in großstädtischerem Maßstab nördlich benachbart in den 1960er und 1970er Jahren z.T. mit Hochhäusern durch die Bundesbahn erweitert.
Idyllischer ist noch heute die ebenfalls unweit des Rangierwerks (heute: ICE-Wartung und S-Bahn-Station Elbgaustraße) gelegene Gartenstadt Lohkampsiedlung sowie die Edelweißsiedlung aus den 1950ern. Darüber hinaus ist das an der Grenze zu Schleswig-Holstein gelegene Eidelstedt geprägt von der klassischen Zeilenbebauung der 1950er und 1960er Jahre wie auch zahlreichen Einfamilienhausgebieten.
Als Zentrum des Stadtteils gilt der Bereich um den Eidelstedter Platz, an dem die B4 den Ring 3 sowie die Bahnstrecke und -station der AKN (Eidelstedt Zentrum) trifft. Hier findet sich ein Einzelhandelstandort, u.a. mit dem 1986 eröffneten, gerade frisch modernisierten Einkaufszentrum Eidelstedt Center.
Im nördlich des Zentrums liegenden Wohnquartier Hörgensweg/Pflugacker entstanden in den 1940er, 1960er und 1970er auch größere Mehrfamilienhaussiedlungen mit bis zu 13 Geschossen, die zum Bestand der Saga und der Genossenschaft Hamburger Wohnen zählen.
Reichlich Raum für Erholung bietet die Eidelstedter Feldmark östlich der A7, die nahezu ein Drittel des Stadtteils bildet.
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Seit 2016 ist in Eidelstedt das Integrierte Stadtteilentwicklungs- und Stadtumbauprogramm Eidelstedt Mitte gestartet. Es konzentriert sich vor allem auf drei Quartiere mit starkem Wohnungsbau. Im Norden Eidelstedts hat das Wohnungsunternehmen Fewa im Dreieck von A23, AKN-Bahnstation Hörgensweg und dem Hörgensweg seit 2018 insgesamt 890 Mietwohnungen errichtet, davon Zweidrittel öffentlich gefördert.
Im Zentrum wird insbesondere der Bereich um den Eidelstedter Platz städtebaulich neu geordnet. Dazu trägt das Neubauprojekt Eidelstedter Höfe auf dem früheren Grundstück von Opel Dello bei. 367 Wohnungen, zudem Büro- und Gewerbeflächen, realisiert Ditting, Projektentwickler und Bauunternehmen, hier auf einem 2 ha großen Areal gegenüber dem Eidelstedt Center und dem Busbahnhof. Quantum Immobilien und die städtische Wohnungsgesellschaft Saga sind die Endinvestoren. 225 Wohnungen des ersten Bauabschnitts sind fertig, der zweite Bauabschnitt mit 142 Einheiten folgt bis zum Spätsommer 2025.
Das aktuelle Wohnungsbauprogramm für den Bezirk Eimsbüttel weist für Eidelstedt elf Projekte mit 405 Wohneinheiten aus – über 60% allerdings erst zur Realisierung ab 2027. Zu den größeren Projekten, die zeitnah realisiert werden sollen, zählen mindestens 80 Wohnungen – davon 35 % öffentlich gefördert – eines privaten Investors an den Straßen Pflugacker und Baumacker.
IMMOBILIENMARKT
Eidelstedt wächst im fast doppelten Hamburger Tempo. 2014 bis 2023 stieg die Zahl der Einwohner um 15% auf 36.312 (Hamburg: 8,9 %). Im Jahr 2035 erwarten die Statistiker knapp 38.000 Eidelstedter. In dem 8,7 km² großen Stadtteil an der Grenze zu Schleswig-Holstein gibt es unterdurchschnittlich viele Single-Haushalte (50 % gegenüber 55 % in Hamburg) und überdurchschnittlich viele mit Kindern (21 % zu 18 %).
Weniger schnell als die Bevölkerung ist die Zahl der Wohnungen gewachsen – um 7,1% auf 16.698 seit 2014. Lediglich 63 Baugenehmigungen wurden 2023 erteilt. Den Topwert der letzten 25 Jahre gab es 2021 mit 506 Genehmigungen, als das Großprojekt Eidelstedter Höfe Baurecht erhielt. Das Zehnjahresmittel liegt bei 162 Genehmigungen. Unterm Schnitt liegen die 79 Fertigstellungen von 2023. Im Jahr 2020 waren es 456.
In den Jahren 2014 bis 2023 wurden 61 Transaktionen am Zinshausmarkt in Eidelstedt notiert – davon allein zwölf im Jahr 2020. Dabei werden im Hamburg-Vergleich jedoch nur mäßige Preise von 1.500 bis 2.500 €/m² erzielt – die 16- bis 18-fache Jahresnettokaltmiete. Das könnte auch an der Bestandsstruktur liegen. Häuser aus der Gründerzeit gibt es wenige, Nachkriegsbauten sind weniger begehrt.
Transaktionen mit Zinshäusern in Eidelstedt
2014 – 2023
Da vom Gutachterausschuss keine Kaufpreise für Zinshäuser auf Stadtteilebene ausgewertet werden, sei zur Orientierung auf die Entwicklung der Werte für Eigentumswohnungen verwiesen. Sie kletterten 2014 bis 2023 um 88 % auf 4.225 €/m² im Bestand (Peak 2022: 4.854 €/m²). Der Durchschnittswert der Hamburger Stadtteile lag 2023 bei 5.706 €/m² (Peak 2022: 6.473 €/m²).
Durch Abschläge bei den Bodenrichtwerten für Grundstücke zum Bau von Geschosswohnungen 2022 und 2023 um insgesamt 35% fällt hier die Steigerung moderater aus. Seit 2014 legten sie um 67 % auf 1.199 €/m2 Wohnfläche zu (Peak 2022: 1.875 €/m²). In Hamburg gab es im Mittel einen Anstieg um 82 % auf 1.536 €/m² zu (Peak 2022: 2.457 €/m²).
Die Angebotsmieten bewegen sich hingegen mit denen Gesamt-Hamburgs im Gleichschritt. Zwischen dem vierten Quartal 2017 und dem vierten Quartal 2024 stiegen sie in Eimsbüttel um 30 % auf 12,32 €/m² und in ganz Hamburg um 30 % auf 12,48 €/m².
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