Attraktive Investmentlage
Die Prognose, dass der Immobilienmarkt im Süden von Hamburg eine so rasante Entwicklung erlebt, wäre vor einigen Jahren noch milde belächelt worden. Doch die Anzahl der Transaktionen belegt: Heimfeld bietet eine kontinuierliche Attraktivität für Zinshausinvestoren.
GESCHICHTE
Heimfeld verdankt seine Existenz einem 1535 angelegten Vorwerk zum Harburger Schloss, dass Otto I. zum Heynfeld nannte. Lange landwirtschaftlich geprägt, nahm die Stadtentwicklung hier erst mit dem Herannahen des 20. Jahrhunderts Fahrt auf. Im Westen, nahe den Wäldern der Harburger Berge, entstanden Villen Wohlhabender, im Osten und Norden in Nachbarschaft zum Harburger Zentrum – an Buxtehuder und Heimfelder Straße – Viertel für Angestellte und Arbeiter, teils in Zinshäusern.
1888 kam Heimfeld zur Stadt Harburg und wurde 1937 mit Harburg nach Groß-Hamburg eingegliedert. Auch die Hafennähe führte im Zweiten Weltkrieg zu erheblichen Zerstörungen, so dass insbesondere das östliche und nördliche Heimfeld von der nüchternen Architektur der Nachkriegsjahrzehnte geprägt ist.
Heimfeld zählt zu den nachgefragtesten Zinshausmärkten in Hamburg
Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Heimfeld nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 auf Rang 8.
STADTENTWICKLUNG
Nach dem Wiederaufbau in den Nachkriegsjahrzehnten – auch durch Genossenschaften und Saga, die etwa 1950 die sogenannte Hangsiedlung mit 800 Wohnungen südlich der Stader Straße (B73) errichtete – gab es ab den 1990er Jahren einzelne Konversionsprojekte. So wurde ab 1998 das Areal der vormalige Scharnhorst-Kaserne an der Heimfelder Straße mit 600 Wohnungen, 50 Reihenhäusern sowie einzelnen Doppelhäusern – rund um den neu angelegten Hans-Dewitz-Ring.
Geprägt wird Heimfeld weiterhin durch die Mischung von Zinshäusern in den östlichen Zweidritteln des 11,7 km2 großen Stadtteils und ruhigen Einfamilienhaus- und Villenvierteln im westlichen Teil nahe den Harburger Bergen – wo sich auch der Eißendorfer Pferdeweg findet, der mit den westlich davon gelegenen Straßen als gute Lage im Hamburger Mietspiegel ausgewiesen ist. Das gilt ebenso für die etwas südlich gelegenen Straßen um den Triftweg herum.
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Der Fokus beim Wohnungsbau im Bezirk Harburg liegt vor allem auf den Neubaugebieten Vogelkamp, Fischbeker Reethen und Fischbeker Heidbrook in Neugraben-Fischbek. In der südwestlichsten Ecke Hamburgs sind 5.200 Wohneinheiten in der Entwicklung bzw. bereits realisiert.
Für Heimfeld geht es aus Perspektive des Bezirks um Verdichtungen, Abriss-Neubau und Lückenschließungen. So übergab die Strabag Real Estate 2016 am Gildering im nördlichen Heimfeld 113 frei finanzierte Mietwohnungen sowie 23 Reihenhäusern. Die Saga errichtete bis 2016 an der Denickestraße 340 Wohnungen, wofür 175 Bestandswohnungen weichen mussten.
Das aktuelle Wohnungsbauprogramm für Harburg notiert für Heimfeld eher kleinere bis mittlere Projekte mit 20 bis 35 Wohneinheiten. Ausnahme ist die Adresse Alter Postweg 16a-c. Auf der privaten Fläche würde eine Blockrandschließung zeitnah den Bau von bis zu 60 Wohnungen ermöglichen. Favorisiert werden öffentlich geförderte Apartments für Studierende. Die Baugenehmigung liegt vor. An der Buxtehuder Straße 31 plant die städtische fördern & wohnen einen Gebäudekomplex, der neben der Drogenhilfe Abrigado und die Harburger Tafel auch 51 Wohnungen für vordringlich Wohnungsuchende aufnehmen soll. Der Bauantrag ist gestellt. Weitere 35 Wohnungen könnten ab 2026 an der Haakestraße 98 entstehen. Der auf dem 7.200 m2 großen Grundstück vorhandene Kindergarten von St. Petrus könnte in das Erdgeschoss des Neubaus ziehen. Frühestens ab 2029 entstehen 30 Wohneinheiten auf einem Grundstück Am Tie entstehen. Auf dem Asklepios-Areal stehen noch ein altes Heizwerk, Laborgebäude und ein Bunker. Und nahe der Harburger Innenstadt kann die Saga 30 Wohnungen auf einem Parkplatz am Schüslerweg bauen – da noch kein Konzept vorliegt wohl erst ab 2029.
Transaktionen mit Zinshäusern in Heimfeld
2015 – 2024
IMMOBILIENMARKT
Heimfeld zählt zu den nachgefragtesten Zinshausmärkten in Hamburg. 2015 bis 2024 wurden nach den Zahlen des Gutachterausschusses 125 Transaktionen vollzogen – Rang 5 unter den 104 Hamburger Stadtteilen. Attraktiv ist Heimfeld durch die weiterhin relativ moderaten Preise für Zinshäuser von 2.000 bis 3.000 €/m². Der Verkaufsfaktor liegt nach unseren Daten zwischen der 17- bis 20-fachen Jahresnettokaltmiete.
Da der Gutachterausschuss keine Preise für Zinshäuser auf Stadtteilebene ausweist, seien als Vergleichswert die Zahlen für Eigentumswohnungen im Bestand genannt – die sich von 2015 bis 2024 von 2.224 €/m² um 44 % auf 3.209 €/m² erhöht haben – und rund 2.300 Euro unter dem Hamburger Durchschnitt liegen. Der bisherige Preispeak wurde 2022 mit 4.436 €/m2 erreicht.
Wie in fast allen Stadtteilen haben die Bodenrichtwerte die Preise rechts überholt. In Heimfeld gab es in den Jahren 2014 bis 2023 einen Preisschub um 69 % von 617 €/m² auf 1.040 €/m2. Der bisherige Höchstwert wurde 2021 mit 1.626 €/m² erreicht. Der Hamburger Mittelwert lag 2023 bei 1.536 €/m².
Die Preise spiegeln auch die relativ günstigen Mieten. Zwischen dem 4. Quartal 2017 und dem 1. Quartal 2025 verteuerten sie sich nach Zahlen von ImmoScout24 von 8,64 €/m² auf 11,16 €/m². Der Zuwachs von 29 % bleibt leicht hinter der Hamburger Dynamik von 33 % für diesen Zeitraum zurück. Auch liegt die Angebotsmiete in Heimfeld unter dem Hamburger Mittel von 12,80 €/m².
400 Wohnungen wurden 2014 bis 2023 genehmigt und 500 fertiggestellt. Die Zahl der Wohneinheiten ist in dieser Frist um 3,5 % auf 10.749 gewachsen – davon 1.571 Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 1.858 öffentlich geförderte Wohnungen. Etwas stärker gewachsen ist die Zahl der Haushalte – um 6,5 % auf 12.407 – und noch stärker, die Zahl der Einwohner: um 9,1 % auf 22.773. Der Wert liegt etwas über dem Hamburger Durchschnitt von 8,9 %.
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