Attraktive Investmentlage
Bereits Ende des 19. Jahrhunderts zählte Hohenfelde nach Harvestehude und Rotherbaum zu den wohlhabendsten Stadtteilen Hamburgs. Heute hat der Immobilienboom den Stadtteil am östlichen Alsterufer längst erreicht.
GESCHICHTE
Um vor den Toren der Stadt freies Schussfeld zu haben, blieb das sogenannte Hohe Feld ab 1679 unbebaut. Ab Mitte des 19. Jahrhunderts sorgten der Hamburger Brand von 1842 sowie die Aufhebung der Torsperre 1861, die den freien Zugang nach Hamburg erlaubte, für eine rasche Besiedlung des Areals am Ostufer der Alster.
Bereits Ende des 19. Jahrhunderts zählte Hohenfelde nach Harvestehude und Rotherbaum zu den wohlhabendsten Stadtteilen Hamburgs. Doch 70 % der prächtigen Gründerzeitbebauung fiel der Operation Gomorrha 1943 zum Opfer. Der Wiederaufbau erfolgte meist mit der funktionsorientierten Architektur der 1950er und 1960er Jahre. Weite Teile Hohenfeldes gehören jedoch zu den exklusiven Wohnlagen der Hansestadt.
STADTENTWICKLUNG
Seit der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg ist Hohenfelde ein Stadtteil mit vielen Gesichtern. An der Lübecker Straße finden Zeilenbauten der damaligen Neuen Heimat, heute Saga. Auch Genossenschaften haben rotgeklinkerten, preiswerten Wohnraum geschaffen.
Doch der alte Glanz der Gründerzeit findet sich noch in erstaunlicher Fülle. Ein wenig im südlichen Teil des Viertels im Umfeld des U-Bahn-Haltepunkts Lübecker Straße, vor allem aber im nördlichen Bereich um den Kuhmühlenteich, am Mundsburger Kanal an der Grenze zu Uhlenhorst, sowie um die Uhlandstraße, wo es auch eine U-Bahn-Station gibt.
Im östlichen Bereich des mit 1,1 km² recht kleinen Stadtteils beeindrucken Lessing-, Neubert- oder Güntherstraße mit attraktiven Stadtvillen, ebenfalls aus der Gründerzeit.
Repräsentative Architektur des Bürgertums findet sich zudem um den Graumannsweg im westlichen Teil von Hohenfelde.
Hohenfelde – ein stabiler, übersichtlicher Zinshausmarkt
Der Immobilienboom hat Hohenfelde am östlichen Alsterufer längst erreicht. Der Stadteil an der Alster ist aufgrund seiner Urbanität sehr gefragt
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Der Immobilienboom hat Hohenfelde am östlichen Alsterufer längst erreicht. Für neue Eigentumswohnungen werden über 10.000 €/m²bezahlt. Es gibt gerade in den Villen- und Stadthauslagen gelegentlich neue Bauvorhaben mit denen Nachkriegsbebauung durch hochwertiges Wohnen ersetzt wird – 2018 etwa The View mit 30 Wohnungen in der Buchtstraße, 2022 das KM Four mit 38 Wohnungen in der Kuhmühle oder Les Belles mit 12 Wohnungen in der Lessingstraße.
In der Regel geht es um eine Aufwertung des Bestandes mit zehn bis 30 Wohneinheiten. Ein Format, dass zudem den Verzicht auf sozialen Wohnungsbau erlaubt. Etwas großformatiger hat die Hansa Baugenossenschaft mit 101 Wohnungen gebaut, die 2016 am Mühlendamm fertig wurden.
Aktuell allerdings finden sich keine Neubauprojekte in Hohenfelde – und auch das aktuelle Wohnungsbauprogramm des Bezirks Hamburg-Nord weist keine Potenzialflächen aus.
IMMOBILIENMARKT
Zwar ist die Bevölkerung in Hohenfelde von 2014 bis 2023 um 10 % auf 10.103 Menschen gewachsen, aber 2018 waren es schon mal 10.143. Schon jetzt liegt der Anteil der Single-Haushalte in Hohenfelde mit 67 % deutlich über dem Hamburger Mittel von 55 % und der Anteil von Haushalten mit Kindern mit 11 % deutlich unter den 18 % des Hamburger Durchschnitts.
Die Zahl der Wohnungen ist 2014 bis 2023 mit 7,4 % auf 5.957 langsamer gewachsen, als die Bevölkerung. Von diesen Wohneinheiten sind nur 151 in Ein- oder Zweifamilienhäusern (2,5 %) und nur noch 110 öffentlich-geförderte Wohnungen (1,8 %). Hohenfelde ist ein urbaner Stadtteil und gleichzeitig – wieder – ein wohlhabender.
Das illustrieren auch die Wohnungskosten. So sind die Angebotsmieten bei ImmoScout24 vom 1. Quartal 2018 bis zum 4. Quartal 2024 von 11,43 €/m² um 31 % auf 14,99 €/m² gestiegen. Im Hamburger Mittel lag der Zuwachs bei 30 % auf 12,48 €/m². Die Zinshauspreise liegen nach unseren Auswertungen bei der 21- bis 26-fachen Jahresnettokaltmiete. Das entspricht Quadratmeterpreisen von 3.000 bis 6.000 €/m². Damit ist Hohenfelde auf Augenhöhe mit Rotherbaum, Harvestehude oder Uhlenhorst. 49 Zinshäuser wurden 2014 bis 2023 gehandelt – immerhin 7 % des Bestands an Wohngebäuden.
Transaktionen mit Zinshäusern in Hohenfelde
2014 – 2023
Das beim Gutachterausschuss für Zinshäuser keine Quadratmeterpreise auf Stadtteilebene erhoben werden, seien zum Vergleich die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand genannt. Sie stiegen von 2014 bis 2023 um 35 % auf 5.696 €/m² (Peak 2022: 6.916 €/m²) – und liegen damit aktuell etwas unter dem Hamburger Mittel von 5.706 €/m².
Die wechselnde Dynamik am Immobilienmarkt spiegelt sich auch in den Bodenrichtwerten wider. Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau verteuerten sich 2014 bis 2023 um 50 % auf 2.035 €/m² Wohnfläche (Peak 2021: 3.167 €/m²). Im Hamburger Mittel stiegen die Bodenrichtwerte ebenfalls um 50 % auf 1.536 €/m² Wohnfläche (Peak 2021: 2.457 €/m²).
Hamburger Immobilienkompetenz
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