Attraktive Investmentlage
Ehemals Sitz der „landwirtschaftlichen Kolonie für Geisteskranke“ mausert sich das stetig wachsende Langenhorn zum stabilen Markt für Immobilien Investments: Allein in den letzten 10 Jahren entstanden hier rund 2.700 Wohneinheiten.
GESCHICHTE
Vom dichten Wald mit viel Moor, der das Gebiet des heutigen Langenhorn vor 200 Jahren bedeckte, ist nur das Raakmoor geblieben. Noch Mitte des 19. Jahrhunderts ein Dorf, entwickelt sich das 1283 erstmals erwähnte Langenhorn, in Konsequenz von Gründerzeit samt Industrialisierung rasch zu einem stark wachsenden Stadtteil Hamburgs – eingemeindet 1913.
Aus 3.000 Einwohnern 1919 werden bis Ausbruch des zweiten Weltkrieg 1939 über 15.000 Menschen. Dass auf dem Areal des späteren Allgemeinen Krankenhauses Ochsenzoll (AK Ochsenzoll) noch 1892 bis 1914 eine „landwirtschaftliche Kolonie für Geisteskranke“ errichtet wurde, illustriert die Dynamik der Siedlungsentwicklung.
STADTENTWICKLUNG
Bemerkenswerte Beispiele der Siedlungsentwicklung sind etwa die Villenkolonie Siemershöhe des Unternehmers Edmund Siemers, der Anfang des 20. Jahrhunderts 6,6 km² Land in und um Langenhorn gekauft hatte. Er förderte den Bau der Hochbahn nach Langenhorn, um die Grundstückswerte zu forcieren. Der Hamburger Oberbaudirektor Fritz Schumacher setzte für die Siedlung Siemershöhe zwischen den Straßen Willersweg und Moorreye eine bis ins Detail geplante, einheitliche und gartenstadtähnliche Bebauung durch, die ab 1913 bis in die 1930er Jahre hinein auf 20 ha umgesetzt wurde.
Bau- und siedlungsgeschichtlich ebenfalls wertvoll ist die Kurt-Schumacher-Siedlung, die 1919 bis 1921 im Norden Langenhorns entstand. Mit 660 Häusern, davon 484 Reihenhäuser, war sie die größte geschlossene Reihen- und Doppelhaussiedlung der 1920er-Jahre in Hamburg. Bebaut wurden 84,5 ha an der Tangstedter Landstraße – die zuvor gegen Entschädigung enteignet wurden!
Eine Besonderheit ist die Schwarzwald-Siedlung, die ab 1938 an der Essener Straße mit 152 Wohnungen in 15 Wohnhäuser errichtet wurden – als Fachwerkhäuser im Schwarzwald-Stil. Sie sollte den aus Süddeutschland stammenden Fachkräften ein Heimatgefühl vermitteln, die in der Deutschen Messapparate GmbH u.a. Zünder für Granaten entwickelten und produzierten.
In den 1950er und 1960er wurden im Stadtteil über zwölftausend Wohnungen fertiggestellt – etwa durch die Siemersstiftung, die ab 1959 an der Tangstedter Landstraße 200 Eigenheime, 380 Wohnungen, ein Nahversorgungszentrum, ein Altenheim, eine Kita und eine Bücherei errichtete. Zu Langenhorn gehören auch weitläufige Einfamilienhaus-Siedlungen.
Zentrum des Stadtteils ist der Langenhorner Markt. Hier wurde 1965 das Einkaufszentrum Langenhorner Markt eröffnet, das 2018 als LaHoMa modernisiert und um 126 Mietwohnungen erweitert wurde. 1974 öffnete das Karstadt-Haus, heute Kaufland. Und 2004 konnte das Krohnstieg-Center fertiggestellt werden.
Lebendiger Stadtteil
Langenhorn wächst. 4.340 Menschen erhöhten die Einwohnerzahl in dem 13,8 km2 großen Stadtteil zwischen 2012 und 2021 um 10,4 % auf 46.142.
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
2.700 Wohneinheiten entstanden in den letzten zehn Jahren in Langenhorn. Davon allein 850 auf früheren Flächen des AK Ochsenzoll. 2004 wurden die städtischen Krankenhäuser Heidberg, Wandsberg und Ochsenzoll zur Asklepios Klinik Nord privatisiert. Die 20 ha große südliche Hälfte des Krankenhausareals Ochsenzoll wurde als durchgrüntes Wohnquartier entwickelt. 200 Wohnungen etwa entstanden in den gut 100 Jahre alten, denkmalgeschützten Bettenhäusern.
Nordöstlich der U-Bahnhaltestelle Kiwittsmoor sind seit 2020 knapp 480 Wohnungen auf dem Areal der früheren Seniorenwohnanlage des Schröderstifts entstanden. Das 1971 weitläufig errichtete Ensemble wurde abgerissen. Die Joh. Heinr. Schröder’s mildthätige Stiftung hatte 209 Seniorenwohnungen im Jahr 2022 fertiggestellt. 268 öffentlich geförderte Wohnungen hat die Fewa bis 2024 realisiert.
Im aktuellen Wohnungsbauprogramm des Bezirks Nord werden Flächen für den mittelfristigen Bau von mindestens 1.300 Wohnungen in Langenhorn ausgewiesen.
Das 16 ha große Baugebiet Diekmoor mit bis zu 700 Wohnungen könnte ab 2027 zwischen Neuberger Weg und Foorthkamp im nördlichen Langenhorn entwickelt werden – überwiegend auf dem Areal einer der 21 Kleingartenkolonien in Langenhorn. Vorgesehen sind rund 60 % öffentlich geförderte Wohnungen sowie 20 % für Baugemeinschaften. Im Oktober 2024 konnten die Hamburger Winking Froh Architekten den städtebaulichen Wettbewerb mit dem Konzept ländlicher Höfe in einem System von Wohninseln im Moor gewinnen.
In Nachbarschaft zum Diekmoor wird die Wulffsche Siedlung modernisiert. Durch Nachverdichtung, Abriss und Neubau sollen aus ehedem 550 Wohnungen rund 700 werden. Die GWG aus Stuttgart hat 2010 rund 260 Einheiten gekauft. Bis zum Herbst 2025 baut die GWG 79 Neubauwohnungen, die 54 Wohnungen aus den 1950er Jahren ersetzen. Weitere 50 neue Wohnungen sollen bis 2028 entstehen.
IMMOBILIENMARKT
Langenhorn wächst. 5.625 Menschen erhöhten die Einwohnerzahl in dem 13,8 km² großen Stadtteil zwischen 2014 und 2023 um 13,2 % auf 48.339. Die Zahl der Single-Haushalte liegt mit 47 % unter dem Hamburger Durchschnitt (55 %), die Zahl der Haushalte mit Kindern mit 21 % leicht darüber (18 %).
Kaum langsamer stieg die Zahl der Wohneinheiten um 11,5 % auf 22.673 – davon immerhin 38 % in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 11 % öffentlich geförderte Wohnungen (Hamburg: 8 %). 2014 bis 2023 wurden 2.694 Baugenehmigungen erteilt und 2.665 Wohneinheiten fertiggestellt.
Transaktionen mit Zinshäusern in Langenhorn 2014 – 2023
Ein volatiler Zinshausmarkt
Wurden 2019 noch 13 Zinshäuser veräußert, gab es 2023 nur eine Transaktion. Mit 62 Transaktionen zwischen 2014 und 2023 liegt Langenhorn in der Transaktionsstatistik zwischen Altona-Nord (64) und Eidelstedt (61) auf Rang 26 der 104 Hamburger Stadtteile. Wir sehen die Kaufpreise im mittleren Segment bei 2.000 bis 3.000 €/m² auf dem Niveau von Bergedorf, Harburg oder Wandsbek. Das entspricht etwa der 17- bis 20-fachen Jahresnettokaltmiete.
Nach Zahlen der Online-Portale sind die Angebotsmieten zwischen dem 4. Quartal 2017 und dem 4. Quartal 2024 von 9,24 €/m² um 29,5 % auf 11,97 €/m² gestiegen (Hamburg: 12,48 €/m²). Da Vergleichszahlen für Zinshäuser auf Stadtteilebene beim Gutachterausschuss fehlen, zur Orientierung die Entwicklung der Verkaufspreise für Eigentumswohnungen im Bestand. Zwischen 2014 und 2023 stiegen sie um 68,5 % auf 4.282 €/m² (Peak 2022: 4.814 €/m²).
Der Bodenrichtwert bei Bauland für Geschosswohnungsbau ist in dieser Frist um 78 % auf 1.129 €/m² Wohnfläche gestiegen – lag aber vor der Immobilienkrise 2021 bereits bei 1.769 €/m².
Gute Lagen nach dem Hamburger Mietspiegel finden sich im östlichen Langenhorn, zwischen Fritz-Schumacher-Allee und dem Naturschutzgebiet Raakmoor.
Hamburger Immobilienkompetenz
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