Attraktive Investmentlage
Unmittelbar an den Grenzen von Eppendorf und Eimsbüttel gelegen mausert sich Lokstedt klammheimlich wieder zu einem begehrten Stadtteil – mit hoher Nachfrage nach Wohnraum. Die finale Aufwertung wird der Stadtteil durch den seit Ende 2021 laufenden Bau der U5 mit der geplanten Haltestelle Siemersplatz/Behrmannplatz erfahren.
GESCHICHTE
An den Bächen Kollau und Schillingsbek kultivierten sächsische Bauern den fruchtbaren Boden – der Ursprung des heutigen Lokstedt nahe dem heutigen Behrmannplatz. Es entwickelte sich bereits ab dem Ende des 18. Jahrhunderts aufgrund seiner Lage, der guten Luft und der vielen Gärten zu einem begehrten Standort für die Sommerhäuser wohlhabender Hamburger. Ende des 19. Jahrhunderts war Lokstedt ein wohlhabender Villenvorort der Elbmetropole – und erhielt 1891 als erstes Dorf im Deutschen Reich eine elektrische Straßenbeleuchtung.
Zahlreiche große Gasthäuser, etwa am Siemersplatz oder am Lindenpark, bewirteten am Wochenende tausende Ausflügler. Die kamen aus Hamburg zum Teil mit der „Elektrischen“ bis zum Siemersplatz. Nach 226jähriger dänischer Herrschaft kam Lokstedt nach dem deutsch-dänischen Krieg 1866 zu Preußen und 1938 zu Hamburg.
Zinshausmarkt in Lokstedt
Die Transaktionen mit Zinshäusern summierten sich 2012 bis 2021 auf 50 – Rang 33 unter den 104 Stadtteilen hinter Stellingen (55) und vor Schnelsen (49).
STADTENTWICKLUNG
Die in zahlreichen Stilrichtungen entstandenen Villen der wohlhabenden Hamburger prägen etwa durch das „Zylinderviertel“ zwischen Lokstedter Steindamm und Grandweg auch heute noch das Gesicht des Stadt. Der Name verweist auf die Kopfbedeckung der wohlhabenden Schichten. Exklusive Bauten in Lokstedt sind die Anwesen etwa von Kaufmann Wilhelm Amsinck von 1870, dessen riesiger Garten heute der Amsinck-Park ist, oder Tabakhändler Carl Heinrich von Eicken, dessen früherer Garten als öffentlicher Park ebenfalls nach ihm benannt ist.
Die Grelckstraße im alten Ortskern ist quasi die Dorfstraße des Stadtteils, mit zahlreichen Einkaufs- und Einkehrmöglichkeiten, beschattet von hohen Bäumen. Die Straße soll weiter beruhigt werden, entweder als Einbahnstraße oder Fußgängerzone. Weitere Einkaufsmöglichkeiten sind heute der Siemersplatz oder das Nedderfeldcenter.
Zu den Villenvierteln gesellten sich im frühen 20. Jahrhundert auch Gewerbe und Industrie, wie etwa nahe dem Zylinderviertel die Valvo-Radio-Röhren-Fabrik, der Kekshersteller J.G. Kemm oder die Großbäckerei Nur Hier. Beidseits des Grandwegs gab es zudem große Gärtnereien.
Die von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägte Struktur des Stadtteils wurde nach dem Zweiten Weltkrieg durch Geschosswohnungsbau ergänzt. 1976 bis 1978 entstand im südwestlichen Lokstedt an der Lenzstraße die Lenz-Siedlung, deren rund 1.000 Wohnungen heute großteils der Saga gehört. In der jüngsten Plattenbausiedlung der Hansestadt leben heute auf bis zu 15 Geschossen etwa 3.000 Menschen.
Zu den bekannten Infrastrukturen Lokstedts zählt auch das weitläufige NDR-Studio im Westen Lokstedts – das an den Tierpark Hagenbeck grenzt, der nicht mehr zu Lokstedt gehört.
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Einen deutlichen Entwicklungsschub erlebte Lokstedt seit der Jahrtausendwende, als das Einwohnerwachstum auch den Stadtteil im Nordwesten der Hansestadt erreichte. Zahlreiche Wohnungen entstanden etwa auf der ehemaligen Hans-Heinrich-Sievert-Kampfbahn am Veilchenweg, 600 Wohnungen in den Stadtgärten Lokstedt, weitere am Grandweg (etwa Parkside Lokstedt) oder das Quartier 360° Lokstedt mit 220 Wohnungen an Emil-Andresen-Straße und Lohkoppelweg auf früheren Kleingartenflächen.
Größere neuere Projekte sind der Süderfeldpark, in dem in nördlicher Nachbarschaft zum UKE Universitätsklinikum Eppendorf seit 2016 insgesamt 380 Wohnungen und ein 9.000 m² großer Park entstanden sind. Und auf dem vormaligen Gelände der Großbäckerei Nur Hier wurden 140 Wohnungen an der Niendorfer Straße gebaut. Bis 2021 realisierten Quantum Immobilien und die Genossenschaft dhu die Julius-Vosseler-Siedlung mit 238 Wohnungen in nördlicher Nachbarschaft zur Lenz-Siedlung, davon 109 Genossenschaftswohnungen. Bis zum Herbst 2024 errichteten die Buchdrucker Baugenossenschaft und die Hamburger Lehrer-Baugenossenschaft 88 Mietwohnungen am Rimbertweg – davon 50 % öffentlich gefördert. Bis Mitte 2025 hat die Baugenossenschaft Kaifu-Nordland 106 Wohnungen am Lohkoppelweg fertiggestellt, davon 20 geförderte.
Weitere 1.135 Wohneinheiten sind für Lokstedt im Wohnungsbauprogramm des Bezirks Eimsbüttel für die Jahre 2023 bis 2027 ff. vermerkt. Allein entlang der Julius-Vosseler-Straße sind mindestens 730 Wohneinheiten geplant, davon 300 samt Stadtteilzentrum auf dem 2,4 ha großen Areal von DRK und THW am Behrmannplatz – doch der Prozess ruht seit zehn Jahren. Da die U5 die Lage mit der Station Behrmannplatz aufwerten wird, hat sich die Stadt ein Vorkaufsrecht gesichert, um Spekulationen zu unterbinden.
Weitere 230 Wohnungen sollen am nördlichen Teil der Julius-Vossler-Straße gebaut werden – direkt an der U-Bahn-Station Hagenbecks Tierpark. Weitere 200 Einheiten sind für das Aldi-Areal samt benachbarten Parkdeck am Eidelstedter Weg geplant.
Transaktionen mit Zinshäusern in Lokstedt 2014 – 2023
Neubauquartiere beleben den Stadtteil im Nordwesten
IMMOBILIENMARKT
Die zahlreichen Wohnungsbauvorhaben in den letzten Jahren speisen auch ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum. So wuchs Lokstedt zwischen 2014 und 2023 um 12 % auf 31.429 Menschen. Der Ausländeranteil liegt bei 17,1 % (Hamburg: 20,7 %). Unterdurchschnittlich ist mit 6,4 % (Hamburg: 10 %) auch der Anteil der Bürgergeldempfänger.
Dazu passt, dass nur 4,7 % (Ende 2023) der 16.125 Wohneinheiten öffentlich gefördert werden (Hamburg: 8 %). Der Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern liegt bei 13,5 %. Der Fokus beim Neubau liegt im Geschosswohnungsbau. 1.820 Wohneinheiten wurden 2014 bis 2023 genehmigt, 1.569 fertiggestellt. Die 244 Baugenehmigungen von 2023 liegen überm Schnitt, die 47 fertiggestellten Wohnungen deutlich drunter.
Viele der Neubauprojekte liegen in guten Lagen Lokstedts – oder machen sie dazu. Als gute Lage ausgewiesen sind das Dreieck Stresemannallee – Veilchenweg – Grandweg, ebenso wie der Lokstedter Steindamm, das Umfeld des Süderfeldparks sowie der Bereich um den historischen Ortskern nördlich des Behrmannplatzes bis zur Güterumgehungsbahn im Norden.
Die Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau stiegen 2014 bis 2023 um 76 % auf 1.947 €/m² (Peak 2021: 3.052 €/m²). Die Transaktionen mit Zinshäusern summierten sich 2014 bis 2023 auf 52 – Rang 38 unter den 104 Stadtteilen. Wir sehen die Preise in guter Lage bei 2.500 bis 4.000 €/m² und den Vervielfältiger bei der 18-bis 21-fachen Jahresnettokaltmiete.
Da Preise für Zinshäuser auf Stadtteilebene beim Gutachterausschuss fehlen, als Orientierungsgröße die Werte für Eigentumswohnungen im Bestand. Die haben sich 2014 bis 2023 auf 5.844 €/m² (Peak 2022: 6.792 €/m²) knapp verdoppelt – und liegen leicht über dem Hamburger Mittel (5.706 €/m²). Auch die Angebotsmieten auf Online-Portalen liegen über dem Hamburger Mittel. So stieg der Lokstedter Wert von 10,95 €/m² im vierten Quartal 2017 auf 14,41 €/m² im vierten Quartal 2024 – ein Plus von 31,6 % – leicht über dem Durchschnittswert für ganz Hamburg, der in dieser Frist um 30 % auf 11,55 €/m² stieg.
Hamburger Immobilienkompetenz
Lesen Sie unseren aktuellen Marktbericht:
28 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Anlageimmobilien.
