Attraktive Investmentlage
Natürlich ist Ohlsdorf in erster Linie bekannt für den größten Parkfriedhof der Welt – der mehr als die Hälfte der Fläche im Stadtteil einnimmt. Aber auch ein Blick in die Immobilienwelt des im Norden von Hamburg gelegenen Stadtteils lohnt sich.
GESCHICHTE
„Odelverstorpe“ ist die erste überlieferte Schreibweise des heutigen Ortsnamens Ohlsdorf. Das ist 800 Jahre her und Historiker übersetzen die Bezeichnung mit „Dorf des Odulf“. Danach tat sich lange wenig in den moorigen und feuchten Auen der Alster. 1848 gab es drei größere Bauernhöfe und ein Dutzend Kleinbauern.
Einen entscheidenden Schub erhielt die Gemeinde erst mit dem Ankauf großer Flächen durch die Stadt Hamburg im Jahr 1874 – Raum für einen neuen Stadtfriedhof. Der Parkfriedhof Ohlsdorf ist mit heute 400 ha der größte Parkfriedhof der Welt und letzte Ruhestätte zahlreicher prominenter Hamburger: Hans Albers, Inge Meysel, Ida Ehre, Carl Hagenbeck sowie Loki und Helmut Schmidt.
Seit 1830 gehörte Ohlsdorf zum Hamburger Landgebiet. Der Friedhof bescherte Ohlsdorf den Anschluss an die städtische Infrastruktur Hamburgs. 1880 gab es eine elektrische Tram. 1907 wurde der heutige U- und S-Bahnhof Ohlsdorf im Landhausstil gebaut – in Ermangelung eines Ortskerns für viele Ohlsdorfer das Zentrum des Stadtteils. 1912 erhielt Ohlsdorf den Status als Hamburger Vorort.
Zinshausmarkt in Hamburg-Ohlsdorf
Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Ohlsdorf nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 auf Rang 33.
1938 wurde das dörfliche Klein Borstel nach Ohlsdorf eingegliedert. Nördlich des Friedhofs, der mit 4 km² mehr als die Hälfte des heute 7,2 km² großen Stadtteils belegt, erwarben schon Ende des 19. Jahrhunderts wohlhabende Hamburger zahlreiche Grundstücke nahe der Alster. Die herrschaftliche gründerzeitliche Bebauung an der Wellingsbütteler Landstraße bezeugt den nach Ohlsdorf getragenen Wohlstand. Die Stübeheide ist die kleinstädtische Einkaufsstraße des Viertels.
Nach dem Friedhof war die Frank´sche Siedlung in Klein Borstel das größte historische Stadtentwicklungsprojekt in Ohlsdorf. Die 1935 bis 1939 entstandenen 545 Rotklinkerhäuser bilden die größte geschlossene Reihenhaussiedlung Hamburgs. Das seit 2011 denkmalgeschützte Ensemble folgt der Idee der Gartenstadt und ist im Stil des Neuen Bauens der 1920er wie auch des Heimatschutzstils der 1930er Jahre gestaltet – heute ein sehr beliebter Wohnort.
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Die Dominanz des Stadtfriedhofs lässt in Ohlsdorf nur wenig Raum für größere Stadtentwicklungsprojekte. Tatsächlich ergaben sich jedoch nach der Jahrtausendwende Chancen durch die Umstrukturierung einer anderen großen Infrastruktur, der Justizvollzugsanstalt Fuhlsbüttel. Zur Gründung 1879 lag Santa Fu – so die volkstümliche Bezeichnung – auf dem Gebiet des benachbarten Fuhlsbüttel.
Südwestlich der JVA hatte die Stadt ein Areal zur Erweiterung reserviert, das teils gewerblich genutzt wurde. Nach einem städtebaulichen Wettbewerb 2009 entstand auf rund 13 ha zwischen Suhrenkamp, Sengelmannstraße und Maienweg zwischen 2015 und 2021 das Wohnquartier am Weißenberge. 90 % der rund 850 für die Saga gebauten Wohnungen sind öffentlich gefördert.
Ein weiteres Stadtentwicklungsprojekt ist sogar direkt auf dem früheren JVA-Areal verortet. Für das sogenannte „Quartier Santa Fu“ sind mit 4,5 ha etwa ein Viertel des ursprünglichen JVA-Geländes sowie die denkmalgeschützten Hafthäuser I und III aus dem späten 19. Jahrhundert für die Stadtentwicklung vorgesehen. Bis zu 180 Neubauwohnungen sollen entstehen sowie temporäres Wohnen in Haus I – insgesamt rund 200 Wohneinheiten. Allerdings könnte es mit der Umsetzung noch zehn Jahre dauern. Denn die städtische Sprinkenhof muss vor der Ausgliederung der Baufläche zunächst zwei Ersatzneubauten sowie den Gefängniszaun errichten. Zudem liegt unter dem Baugelände wohl ein 2.000 Jahre altes Gräberfeld, das zunächst ausgewertet werden müsste.
Seit Ende 2022 fertiggestellt hingegen sind 116 Wohnungen in drei Häusern auf dem früheren Areal des Schwimmbads Ohlsdorf. Otto Wulff und CDS entwickelten das Projekt Alsterkant mit 35 öffentlich geförderten Mietwohnungen – für die Lehrer Baugenossenschaft – sowie 81 Eigentumswohnungen, die zu Preisen bis 10.500 €/m² verkauft wurden.
Weiter verschoben werden die Pläne für das 1,8 ha große Gebiet des sogenannten Anzuchtgartens Klein Borstel – in direkter Nachbarschaft zum Parkfriedhof. Das Grundstück wird bis mindestens August 2025 durch eine Folgeunterkunft für 150 Flüchtende genutzt. Der Bau des Urban Village Klein Borstel mit knapp 100 Wohneinheiten soll anschließend starten: 32 Reihenhäuser, 44 Wohnungen, davon mindestens 30 % öffentlich gefördert, eine Kindertagesstätte, eine Seniorenwohnanlage mit 20 Plätzen sowie ein Co-Working-Space. Auch die Saga wird sich hier engagieren.
S-Bahnhof im Landhausstil
Ohlsdorf ist mit seinen insgesamt sechs Haltestellen vorbildlich mit dem ÖPNV verbunden (U1/S1/11). Die Fahrtzeit nach Altona beträgt 30 Minuten.
Transaktionen mit Zinshäusern in Ohlsdorf 2014 – 2023
Ohlsdorf – Alsternaher Nischenmarkt, der schwächelt
IMMOBILIENMARKT
Insbesondere das Wohngebiet Am Weißenberge hat im vergangenen Jahrzehnt für Dynamik am Wohnimmobilienmarkt gesorgt – aber nicht nur. 1.424 Wohneinheiten wurden 2014 bis 2023 genehmigt, 1.264 fertiggestellt. Während es 2014 bis 2019 jährlich im Mittel 225 Baugenehmigungen gab, rutschte dieser Wert 2020 bis 2023 auf 27 Baugenehmigungen. 2023 konnten 55 Wohnungen übergeben werden, 2018 waren es noch 378. Die Bevölkerung wuchs 2014 bis 2023 um 18 % auf 17.693 Menschen.
Die Bevölkerungsstruktur ist mit Blick auf die Hamburger Zahlen durchschnittlich. 2023 gab es 55 % Single-Haushalte (Hamburg: 55 %) und 19,1 % Haushalte mit Kindern (17,8 %). Unterdurchschnittlich sind die 30,1 % der Ohlsdorfer, die einen Migrationshintergrund haben (Hamburg: 40,4 %) und die 7 %, die Bürgergeld beziehen (Hamburg: 10 %).
18,2 % der 9.389 Wohneinheiten befinden sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern (Hamburg: 19,7 %). Jede Wohneinheit misst im Mittel 72,5 m² (Hamburg: 76,4 m²) und je Bewohner stehen 38,5 m² (Hamburg: 38,8 m²) zur Verfügung. 9,9 % des Wohnungsbestands wird öffentlich gefördert (Hamburg: 8 %). Davon entfallen etwa Zweidrittel auf die neue Siedlung am Weißenberge.
Die Nachbarschaft zur Alster und zum 400 ha großen Naherholungsraum des Friedhofs sorgt dafür, dass Ohlsdorf im Mietenspiegel weitgehend als gute Lage ausgewiesen ist (Alternative ist die normale Lage). Hinzu kommt die gute ÖPNV-Anbindung (U1/S1/11) mit sechs Haltestellen.
Im Vergleich zu Winterhude etwa spiegeln sich diese Qualitäten nur bedingt im Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau. 2014 bis 2023 entwickelte sich dieser im Ohlsdorf zwar um 57 % auf 1.694 €/m2 Wohnfläche (Peak 2021: 2.655 €/m²), Winterhude hingegen um 70 % auf 2.578 €/m² (Peak 2021: 4.012 €/m²). Ohlsdorf liegt nur knapp über dem Hamburger Mittel von 1.536 €/m².
Wir sehen die Preise für Zinshäuser in Ohlsdorf bei 2.500 – 4.000 €/m²und den Vervielfältiger beim 18- bis 21-fachen der Jahresnettokaltmiete. Da Preise für Zinshäuser auf Stadtteilebene vom Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses nicht ausgewiesen werden, zur Orientierung die Werte für Eigentumswohnungen im Bestand. Mit 4.792 €/m² (Peak 2021: 5.200 €/m²) liegt der grüne Stadtteil unter dem Hamburger Durchschnitt von 5.706 €/m² (Peak 2022: 6.473 €/m²). Seit 2014 ist der Wert damit um 76 % gestiegen – etwas schwächer als im Mittel aller Stadtteile von 82 %.
Die Angebotsmieten bei Immoscout24 hingegen weisen höhere Durchschnittswerte auf. Mit 13,33 €/m² im vierten Quartal 2024 ist die Ohlsdorfer Durchschnittsmiete seit dem vierten Quartal 2018 um 25 % gestiegen. In Hamburg insgesamt ist die Durchschnittsmiete seit Ende 2018 ebenfalls um ein Viertel auf 12,48 €/m² geklettert.
Hamburger Immobilienkompetenz
Lesen Sie unseren aktuellen Marktbericht:
28 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Anlageimmobilien.
