Attraktive Investmentlage
Ottensen hat die Entwicklung vom prosperierenden Industriedorf im 19. Jahrhundert, über den Rückzug der Industrie ab den 1960er Jahren bis zum gefragten multikulturellen Szeneviertel ab den 1980er Jahre durchlaufen. Heute müssen sich Zuziehende das Wohnen im hochverdichteten Ottensen leisten können. Attraktiv ist Ottensen durch seine Lage nahe der Elbe, seine vielfältigen Kultur- und Konsumangebote, die diversen Wohnangebote von Arbeitersiedlung über Wohnen an der Elbchaussee bis hin zum Neubauquartier auf dem ehemaligen Kolbenschmidt-Areal im Norden.
GESCHICHTE
Als holsteinisches Kirchdorf Ottenhusen wurde Ottensen urkundlich erstmals 1310 erwähnt. Der Name stammt wohl vom Ritter Otto von Bahren, der in dem Waldgebiet am Elbhang hauste. Das Bauern- und Handwerkerdorf hatte als Sitz des Landvogts der schauenburgischen Grafschaft Pinneberg 1528 bereits 500 Einwohner, während für das benachbarte Altona lediglich fünf Häuser eingetragen waren. 1647 kam Ottensen kam die Siedlung mit der Grafschaft Holstein-Pinneberg als Lehen des Heiligen römischen Reiches Deutscher Nation zum Herzogtum Holstein und damit unter die Herrschaft der dänischen Krone – die Altona förderte.
Nach dem Deutsch-Dänischen Krieg 1864 wurde Ottensen preußisch und profitierte ab 1867 davon, dass es im Wirtschaftsgebiet des Deutschen Zollvereins lag – Altona und Hamburg jedoch nicht. Die hafennahe Lage sowie der Anschluss an die bereits 1844 gebaute Altona-Kieler-Eisenbahn förderte die Ansiedlung von Fischräuchereien, Zigarrenfabriken samt Tabakverarbeitung in Heimarbeit, Glashütten sowie vor allem der Metallindustrie.
Die Einwohnerzahl stieg rasant von 2.400 im Jahr 1840 über 7.000 im Jahr 1867 bis auf knapp 38.000 zum Start ins 20. Jahrhundert. Spitznamen wie Klein-Heringsdorf oder Mottenburg nehmen Bezug auf die industrielle Entwicklung. Die ungesunde Arbeit ließ Glasbläser und -schleifer jung sterben. Tuberkulose, umgangssprachlich „die Motten“, sorgten für eine Lebenserwartung von unter 35 Jahren. Heute erinnern die Mottenburger Straße, die Mottenburger Twiete sowie das Stadtteilzentrum „Die Motte“ an diese Zeit.
Mit dem Beitritt von Altona und Hamburg 1888 zum Zollgebiet des Deutschen Reiches wurde Ottensen 1889 in die Stadt Altona eingemeindet und 1938 mit dem Groß-Hamburg-Gesetz Teil der Hansestadt Hamburg.
Hohenfelde – ein stabiler, übersichtlicher Zinshausmarkt
Der Immobilienboom hat Hohenfelde am östlichen Alsterufer längst erreicht. Der Stadteil an der Alster ist aufgrund seiner Urbanität sehr gefragt
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Bis zur rasanten Industrialisierung war Ottensen als schönes Dorf auf dem Geestrücken an der Elbe beliebtes Ausflugsziel mit beliebter Gastronomie – zum Beispiel den Rainvilleterrassen (bis 1867). Im Umfeld der zunächst kleinteiligeren Fabriken entstanden die Quartiere der Arbeiter, deren hochverdichtete Struktur bis heute das östliche Ottensen nahe dem Bahnhof Altona prägt. Die Fabrikanten errichteten ihre Domizile derweil am Elbhang. Zwischen Elbchaussee und Holländischer Reihe entstanden schicke Bürgerhäuser.
Nach dem ersten Weltkrieg wurde Wohnen und Arbeiten strukturell entmischt. Gefördert vom damaligen Altonaer Bürgermeister Max Brauer und seinem Baudirektor Gustav Oelsner entstanden in der westlichen Hälfte Ottensens in den 1920er und 1930er Jahren große, meist backsteinerne Blockrandbebauungen im Stile des Neuen Bauens – oft genossenschaftlich geprägt als preisgünstige Arbeiterwohnungen. Herausragendes Beispiel ist der Friedrich-Ebert-Hof (1928-30) südlich der Friedensallee, der heute der Saga gehört. Zwischen Röhrig- und Lisztstraße entstanden in den 1950er und 1960er Jahren teilweise Blockrandbebauungen sowie typische Zeilenbauten der Nachkriegszeit.
Zwar überstand Ottensen den Zweiten Weltkrieg weitgehend unbeschadet – etwas verblüffend angesichts der industriellen Konzentration – , doch der Stadtteil wurde ab den 1960ern durch zwei Entwicklungen bedroht.
Zum einen schlossen immer mehr Fabriken, die in ihren meist eingeengten räumlichen Strukturen nicht mehr wettbewerbsfähig waren – sowohl fischverarbeitende Betriebe an der Straße Hohenesch, Zigarrenhersteller etwa am Alma-Wartenberg-Platz wie auch die Maschinenfabrik Menck & Hambrock, die Schiffsschraubenfabrik Zeise oder die Drahtstifte Fabrik Feldtmann.
Zum anderen gab es Pläne, in Ottensen nicht nur auf den aufgegebenen Industriestandorten eine City West zu errichten, deren Hochhäuser durch einen großzügigen Autobahnzubringer Walderseestraße direkt mit dem 1975 fertiggestellten Elbtunnel verbunden werden sollten.
Durch den Verlust vieler Arbeitsplätze verlor Ottensen in dieser Phase zahlreiche Einwohner. Die günstigen Wohnungen bezogen ärmere Menschen – etwa Studierende oder die sogenannten Gastarbeiter. Viele der leeren Fabrikräume wurden durch Kreative – beeinflusst durch die 68er Generation – bezogen: teils zunächst besetzt, teils für kleines Geld gemietet. Hier entstanden selbstverwaltete soziale und kulturelle Einrichtungen, wie Kinder- oder Schülerläden – aber auch Raum für genossenschaftlich organisierte Immobiliennutzung: Wohnen, Handwerk – Vorbilder des Coworking und Coliving.
Und die neuen Milieus waren bereit, für den Erhalt dieser Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Kultur und Konsum zu kämpfen – und für die Beteiligung der Bürger an der Planung. Dass in der Stadtplanung gleichzeitig ein Umdenken weg von der entmischten Stadt der Nachkriegsmoderne stattfand, erleichterte den Bürgerinitiativen, die City-West-Pläne politisch zu stoppen.
Stattdessen flossen zunächst öffentliche, später auch private Mittel in die Sanierung des Bestandes – Sanierung in kleinen Schritten. Davon profitierten nicht nur Wohnimmobilien, sondern auch zahlreiche frühere Fabrikgebäude, die für neue Formen des Wohnens und Arbeitens umgenutzt wurden oder als Standorte ehedem alternativer Kultur heute einen festen Platz in Hamburgs Kulturszene haben: die Fabrik an der Barnerstraße, die Zeise-Hallen oder die Stadtteilwerkstatt samt Stadtteilarchiv in der früheren Drahtstifte Fabrik Feldtmann.
So wurde Ottensen ab den 1980er Jahren zum multikulturellen, angesagten Szenestadtteil. Die soziale und kulturelle Vielfalt zog in den 1990er Jahren zahlreiche, meist junge Aufsteiger der New Economy nach Ottensen, später Mittelschichtfamilien und Akademiker.
Ottensen ist ein prototypisches Beispiel für den Zyklus der Stadtentwicklung. Die Transformation und Etablierung beginnt mit den alternativen Stadtteilaktiven der 1970er Jahre. Diese Pioniere der Stadtentwicklung haben den heruntergekommenen Immobilien einen neuen Sinn gegeben – und damit Wert. 50 Jahre später ist Ottensen einer der teuersten Hamburger Stadtteile.
JÜNGERE STADTENTWICKLUNG
Viel Platz für Stadtentwicklung ist nicht im nur 2,8 km2 großen Ottensen. Die Bevölkerungsdichte von 12.652 Menschen/km2 ist fünfmal so hoch wie in Hamburg insgesamt (2.506 Menschen/km2). Entwicklungsoptionen gibt es auf früheren Fabrikarealen. Ein nicht unumstrittenes Beispiel ist das von Christian Peters entwickelte Westend Ottensen. Es entstand bis 2007 mit 13.000 m2 Bürofläche und 110 Miet- und Eigentumswohnungen auf dem Grundstück der 2003 geschlossenen Fischräucherei Friedrichs Ecke Völckerstraße/Borselstraße.
Eine andere Option sind Nachverdichtungen in den teils großen Höfen der Blockrandbebauungen der 1920er und 1930er Jahre – wie etwa die 32 im Jahr 2010 von Zech Immobilien gebauten Wohnungen im Hof der Friedensallee 97.
Ein richtig großes Neubauquartier wird aktuell vis-á-vis nördlich der Friedensallee auf früheren Gewerbe- und Industriearealen realisiert. Gut 1.100 Wohnungen entstehen zwischen Kirchenweg im Westen und Hohenzollernring im Osten südlich der S-Bahntrasse, die Ottensen von Bahrenfeld trennt.
Am Kirchenweg entwickelt Quantum das Max-Brauer-Quartier mit 460 Wohnungen im Hamburger Drittelmix auf dem früheren Standort des Euler-Hermes-Hochhauses. Östlich angrenzend läuft die Konversion des 2009 geschlossenen Automobilzulieferers Kolbenschmidt. Dessen Eigentümer Rheinmetall entwickelt mit Otto Wulff Projektentwicklung und der Genossenschaft Altonaer Spar- und Bauverein (Altoba) 420 Wohnungen in den Kolbenhöfen. Zudem entstehen auf dem Areal – teils in historischen Hallen – rund 20.000 qm für lokales Handwerk und Büroflächen. Die gleichen Entwickler planen, auf einem Teil des östlich angrenzenden Areals von Schwarzkopf-Henkel weitere 255 Wohnungen zu bauen. Die ersten Wohnungen im Max Brauer Quartier und den Kolbenhöfen werden im Sommer 2024 bezogen. In direkter Nachbarschaft ist seit Mai 2023 die S-Bahnstation Ottensen in Betrieb.
Etwas länger dauert es noch mit der Entwicklung der Adolf-Jäger-Kampfbahn an der Griegstraße, der westlichen Stadtteilgrenze. Das 1908 erbaute Stadion des aktuellen Oberligisten Altona 93 verkaufte der Verein 2007 für 11 Mio. Euro an ein Joint-Venture von Altoba und Behrendt Wohnungsbau. Bis Ende 2026 plant Altona 93 in das vorgesehene Stadion am neuen Fernbahnhof Diebsteich umzuziehen. Auf dem früheren Vereinsareal sind rund 320 Wohnungen geplant.
IMMOBILIENMARKT
Ottensen ist heute ein bürgerlicher Stadtteil mit dem Charme eines Szenekiez – wie Schöneberg oder Kreuzberg in Berlin. Die Bevölkerung ist zwischen 2013 und 2022 stark unterdurchschnittlich um 2,2 % auf 35.365 Menschen gewachsen (Hamburg: 8,8 %), während die Zahl der Wohnungen um 4,7 % auf 19.829 stieg. So liegt die Zahl der Single-Haushalte mit knapp 62 % deutlich über dem Hamburger Mittel (54,5 %). Deutlich unterdurchschnittlich ist der Anteil von Haushalten mit Kindern (16,2 % zu 18 %) oder die Quote von Haushalten, die Sozialhilfe beziehen (5,7 % zu 10 %). Auch der Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund erreicht in dem Stadtteil mit Multikulti-Anspruch nur 28,3 %, während es in Hamburg insgesamt 39,3 % sind.
Zwar bietet der meist historische Wohnungsbestand mit 70,6 m² sechs Quadratmeter kleinere Wohnungen als in Hamburg insgesamt, aber mit einer Wohnfläche von 39,6 m² je Einwohner (Hamburg: 38,9 m²) leben auch weniger Menschen darin. Der Anteil von Sozialwohnungen liegt bei 3,2 % (Hamburg: 7,9 %).
Bei den Baugenehmigungen 2013 bis 2022 gibt es eine große Schwankungsbreite. Allein 824 der 1.758 Genehmigungen gab es 2021 – primär für die Neubauquartiere nördlich der Friedensallee. 1.236 Wohnungen wurden 2013 bis 2022 fertiggestellt – 2022 nur 75. Der Wert dürfte 2024 deutlich steigen.
Ottensen ist attraktiv für Zinshauskäufer. 116 Transaktionen zwischen 2013 und 2022 bedeuten Rang 9 im Stadtteilranking. Die Angebotsmieten sind beim Portal ImmoScout24 zwischen dem vierten Quartal 2018 und dem vierten Quartal 2023 um 17,6 % auf 14,87 €/m² geklettert (Hamburg: 11,88 €/m²). Das Genossenschaften und die Saga gerade im westlichen Stadtteil zahlreiche Wohnungen anbieten, aber nicht auf den Portalen, werden auch Haushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen – und Geduld – in Ottensen fündig. Nach Einschätzung von Zinshausteam & Kenbo liegt der Preis für Zinshäuser aktuell beim 20- bis 24-fachen der Jahresnettokaltmiete zwischen 2.800 und 4.000 €/m².
Die guten Lagen finden sich in Ottensen vor allem südlich der West-Ost-Achse Bleickenallee / Ottenser Hauptstraße. Dazu tragen die Nähe zur Elbe mit dem Altonaer Balkon, Rosengarten und Donnersgarten bei, aber auch der Rathenaupark, der Park Fischers Allee oder der Friedhof Bernadottestraße.
Transaktionen mit Zinshäusern in Ottensen
2013 – 2022
Hamburger Immobilienkompetenz
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