Attraktive Investmentlage
Rahlstedt ist Hamburgs flächenmäßig drittgrößter Stadtteil und hat mit 96.500 Einwohnern nahezu Großstadtformat. Dass Rahlstedt um 1900 ein preußischer Nobelvorort von Hamburg war, ist anhand der zahlreichen Jugendstilvillen noch heute sichtbar, aber im Rest Hamburgs weitgehend unbekannt. Das Image des Stadtteils im Nordosten ist ob mehrerer Großwohnsiedlungen eher durchwachsen, doch kein anderer Stadtteil verzeichnet ein so starkes Einwohnerwachstum – bei gleichzeitig relativ günstigen Wohnkosten.
GESCHICHTE
Ein Sachse namens Radolf oder Radulf siedelte im 13. Jahrhundert an der Wandse. Der von ihm gegründete Ort Radolvestede – die Silbe -stede steht für (Wohn-)Stätte – wurde 1248 erstmals urkundlich erwähnt. Dann passierte lange wenig für die Geschichtsbücher. Wallenstein und Tilly verweilten hier einige Zeit im Dreißigjährigen Krieg. Russische und französische Truppen kämpften hier 1813. Ab 1773 gehörte Rahlstedt zum Herzogtum Holstein und damit zu Dänemark. Nach dem deutsch-dänischen Krieg kam es 1864 zu Preußen. Die Dörfer Alt- und Neu-Rahlstedt, Meiendorf und Oldenfelde schlossen sich 1927 zur preußischen Gemeinde Rahlstedt zusammen, die 1937 mit seinen 10.000 Einwohnern von Hamburg eingemeindet wurde.
STADTENTWICKLUNG
Dynamik in der Entwicklung Rahlstedts ermöglichte die Eröffnung der Lübeck-Büchener-Eisenbahn 1868. Ausflügler aus Hamburg sorgten für die Eröffnung von Pensionen und Lokalen. Mit dem Bau einer Bahnstation 1893 – initiiert und gefördert von Geschäftsleuten um den Alt-Rahlstedter Fabrikanten Cord Eduard Heinrich Grube – entwickelte sich das Ausflugsziel zum begehrten Wohnort wohlhabender Hamburger Familien. Julius Simmonds, ein in Dänisch-Westindien geborener Kaufmann mit US-amerikanischer Staatsbürgerschaft, errichtete 1892 das heute noch bestehende Herrenhaus auf Gut Höltigbaum und ließ um den im Bau befindlichen Bahnhof Straßenanlegen und teilweise bebauen. 1900 gab es 3.000 Einwohner.
In dieser Zeit entstanden ganze Straßenzüge, wie Bahnhofstraße, Amtsstraße oder Oldenfelder Straße. Architekten wissen um die unter Denkmal- bzw. Ensembleschutz stehenden Jugendstilensemble, etwa in der Remstedtstraße. Als so genannter Erhaltungsbereich genießt die Bebauung an Bordesholmer und Parchimer Straße einen etwas niedrigeren Schutzstatus. Die Straßenzüge zwischen den Ortskernen von Alt-Rahlstedt und Neu-Rahlstedt vermitteln das Ambiente des Nobelvorortes von Hamburg, der Rahlstedt vor über 100 Jahren war.
Am Hamburger Stadtrand gelegen und ohne kriegswichtige Industrie wurden im Zweiten Weltkrieg nur 32 Häuser Opfer der alliierten Bomben. Auf früheren Kuhkoppeln entstanden in den 1960er Jahren mehrere Großsiedlungen – entsprechend dem Credo der Nachkriegsmoderne als monostrukturierte, reine Wohnquartiere.
Die Großsiedlung Hohenhorst etwa entstand im Südwesten Rahlstedts und im Osten des Stadtteils Jenfeld primär 1960 bis 1964 mit einer Mischung aus ein- und zweigeschossigen Einzel- und Reihenhäusern, drei- bis viergeschossigen Zeilenbauten sowie einzelnen neungeschossigen Punkthochhäusern – insgesamt etwa 2.400 Wohneinheiten, errichtet durch die Neue Heimat, heute Saga. Die geringe Bebauungsdichte wird noch durch den zentralen Grünzug unterstrichen, der die Siedlung in Nord-Süd-Richtung quert.
In ähnlicher Mischbebauung und ab 1963 entstand – ebenfalls durch die Neue Heimat – auch Rahlstedt-Ost mit etwa 1.800 Wohneinheiten südlich und östlich des 21 ha großen Hegenwalds. 6.400 Menschen leben hier heute. Die Wohnungen gehören überwiegend der Saga.
Großlohe entstand mit den in sich geschlossenen Quartieren Großlohe-Nord (ab 1960) und Großlohe-Süd (ab 1964) mit drei- bis viergeschossigen Zeilenbauten, zweigeschossigen Laubenganggebäuden und Reihenhäusern sowie neungeschossigen Punkthochhäusern auf 63 ha direkt an der Grenze zu Schleswig-Holstein. 2.000 der 2.500 Wohneinheiten beidseits der Stapelfelder Straße gehören der Saga.
Gleichzeitig wuchsen in der Nachkriegszeit große Einfamilienhausgebiete in Rahlstedt, etwa in den Ortsteilen Meiendorf oder Oldenfelde, in denen zudem kleinere Quartiere mit sozialem Wohnungsbau entwickelt wurden.
Die alten Ortskerne von Alt-Rahlstedt und Neu-Rahlstedt entwickelten sich recht unterschiedlich. In Alt-Rahlstedt verschwand östlich des ebenfalls erneuerten Bahnhofs in den letzten 40 Jahre die historische (Villen-)Bebauung. 1983 wurde das Einkaufszentrum Rahlstedt Center eröffnet, 2010 modernisiert sowie auf 22.000 qm Einzelhandelsfläche erweitert. Die Fußgängerzone an Bahnhofstraße und Schweriner Straße wird von modernen Geschäftshäusern gesäumt. Den Kern von Neu-Rahlstedt bildet der Rahlstedter Dorfplatz, der so aussieht wie er heißt: die Anmutung eines wendischen Rundlingsdorfes mit historischen Bauernhöfen. Im Hintergrund Wiesen und das Rahlstedter Gehölz.
Rahlstedt – zwischen 2002 und 2022 der am stärksten wachsende Stadtteil Hamburgs
1983 wurde das Einkaufszentrum Rahlstedt Center eröffnet, 2010 modernisiert sowie auf 22.000 qm Einzelhandelsfläche erweitert.
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Anfang 2024 hat Statistik Nord berichtet, dass Rahlstedt der zwischen 2002 und 2022 am stärksten wachsende Hamburger Stadtteil war. In diesen 20 Jahren wuchs die Bevölkerung um etwa 11.000 auf 96.500 Menschen.
Beigetragen haben zu diesem Wachstumsschub die 1993 erfolgten Schließungen der in den 1930er Jahren errichteten Kasernen – samt dem Truppenübungsplatz Höltigbaum, der heute ein 550 ha großes Naturschutzgebiet ist, das größte in Hamburg und eines von dreien im Stadtteil Rahlstedt. Auf dem Areal der Boehn-Kaserne zwischen Scharbeutzer und Timmendorfer Straße entstand ab 1996/97 das Quartier Rahlstedter Höhe mit 1.700 Wohnungen und 160 Reihenhäusern. Auf den Flächen der Graf-Goltz-Kaserne an der Sieker Landstraße wurde ab dem Jahr 2001 das Quartier Boltwiesen mit 530 Wohneinheiten in Mehrfamilien- und Reihenhäusern entwickelt. Nach Aufgabe der benachbarten Geyer-Filmkopierwerke realisierte Otto Wulff Projektentwicklung hier ab 2016 61 Eigentumswohnungen und die Wohnungsbaugenossenschaft Gartenstadt Wandsbek 94 Genossenschaftswohnungen.
Ab 2017 errichtete die Wohnungsgesellschaft Fides der inzwischen verstorbenen Eheleute Hannelore und Helmut Greve auf dem Brachgrundstück Schierenberg 80-94 in Meiendorf 153 Mietwohnungen, davon 30 % öffentlich gefördert.
Die Ferox Gruppe hat das Nahversorgungszentrum am Spitzbergenweg unter dem Namen Meiendorfer Höfe bis 2022 komplett neu errichtet. Dabei entstanden auch 130 Wohnungen, davon 39 öffentlich gefördert.
Weitere größere Wohnungsbauoptionen sind Teil des Wandsbeker Wohnungsbauprogramms 2024. Das größte Potenzial bietet der Standort der je hälftig von der SAGA und der Flutopfer-Stiftung von 1962 betriebenen Seniorenwohnanlage an Zellerstraße und Nordlandweg in Meiendorf. Eigentümerin Saga plant hier – nach Abriss der Waschbetonbauten aus den 1960er Jahren – 430 neue Wohneinheiten, davon 300 als öffentlich geförderte Seniorenwohnungen. Direkt benachbart am Lapplandring will die Saga zudem die fast 60 Jahre alten, zweigeschossigen Miets- und Reihenhäuser durch größere Mehrfamilienhäuser mit rund 200 Wohnungen ersetzen.
Auf dem Gelände des ehemaligen Sommerfreibads am Wiesenredder wollen cds und Wulff Wohnungsbau Hamburg sowie die Wohnungsbaugenossenschaft Gartenstadt Wandsbek 156 Wohnungen errichten, davon 104 Genossenschafts- und 52 Eigentumswohnungen. Der Anteil von Sozialwohnungen liegt bei 35 %.
Ein weiteres Großprojekt zur Aufwertung und Modernisierung der Großwohnsiedlungen ist der Neubau des Einkaufszentrums Großlohe an Stapelfelder Straße und Großlohering für 140 Mio. Euro durch die Deutsche Landentwicklung Holding (DLE). Dabei sollen sowohl zusätzliche Gewerbeflächen entstehen als auch 233 Wohnungen mit einem Anteil von 40% öffentlich gefördertem Wohnungsbau.
Bereits seit den 1990er Jahren laufen zahlreiche Projekte zur baulichen Sanierung der Großwohnsiedlungen Rahlstedt-Ost, Großlohe sowie Hohenhorst zur Aufwertung des Wohnumfelds sowie Erweiterung der Infrastruktur.
IMMOBILIENMARKT
Rahlstedt ist mit 96.499 Einwohnern (Ende 2022 / +9,9 % seit 2013) der bevölkerungsreichste und am stärksten wachsende Stadtteil Hamburgs – und wird nach einer frischen Prognose von Statistik Nord im Jahr 2030 das Großstadtformat von 100.000 Menschen erreicht haben. Naheliegend ist vor diesem Hintergrund, dass Rahlstedt mit 45.675 Wohneinheiten (+6 %) im Ranking der Stadtteile ebenfalls auf Platz 1 liegt. 28 % dieser Wohneinheiten befinden sich in Ein- und Zweifamilienhäusern. Im Hamburger Mittel sind es nur knapp 20 %.
So sind die Wohnungen mit 81,4 m² größer als im Hamburger Durchschnitt (76,2 m²), die Wohnfläche je Einwohner (38,6 m²) nahezu im Durchschnitt und der Anteil von Sozialwohnungen (7,5 %) liegt etwas unter dem stadtweiten Wert (7,9 %).
Der Anteil von Menschen mit nichtdeutscher Staatsangehörigkeit (19,5 %) sowie mit Migrationshintergrund (39,4 %) entspricht dem stadtweiten Durchschnitt – ebenso, wie der Anteil an Empfängern von Bürgergeld (9,8 %). In Rahlstedt leben allerdings mehr Familien mit Kindern – 21 % statt 18 % im Hamburger Schnitt – und in der Konsequenz weniger Single-Haushalte: 47 % statt 54,5 %.
Wie beschrieben, wird im großen Rahlstedt viel gebaut. 3.211 Wohneinheiten wurden 2013 bis 2022 genehmigt, 2.839 fertiggestellt. 2022 standen 207 genehmigten 310 fertiggestellten Wohneinheiten gegenüber. Gleichzeitig kann man im Hamburger Nordosten vergleichsweise günstig wohnen. Zwar liegt die durchschnittliche Angebotsmiete mit 10,96 €/m² im vierten Quartal 2023 nur wenig unter den 11,88 €/m² in Hamburg insgesamt. Doch der heterogene Wohnungsbestand zwischen Jugendstilvillen und Großwohnsiedlung sorgt für eine weite Spanne – zumal die günstigen Mietwohnungen etwa der Saga oder von Genossenschaften nicht über die Portale vermarktet werden.
Der Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau lag Ende 2022 – nach einem für alle Stadtteile erfolgten Abschlag von etwa 15 % gegenüber 2021 – bei 1.791 Euro/m² Wohnfläche unter dem Hamburg-Wert (2.088 €/m²). Für Eigentumswohnungen ermittelte der Gutachterausschuss für 2022 einen mittleren Preis von 4.352 €/m². Der Hamburger Mittelwert lag mit 6.473 €/m² fast 50 % höher. Allerdings haben Eigentumswohnungen auch in Rahlstedt 2023 eine Wertkorrektur erfahren – zumindest bei den Angebotspreisen. Immoscout24 weist für das 4. Quartal 2023 einen Durchschnittspreis von 4.256 €/m² aus. Das ist zwar 21 % mehr, als im 4. Quartal 2019 verlangt wurde, aber gut 10 % unter dem Peak im 2. Quartal 2022.
Mit 134 Transaktionen mit Zinshäusern zwischen 2013 und 2022 liegt Rahlstedt nach Ermittlung des Gutachterausschusses im Stadtteilranking auf Platz 4. Auch hier gab es deutliche Preiskorrekturen. Wir halten aktuell einen Kaufpreis von 15-19 jährlichen Nettokaltmieten für realistisch bzw. Quadratmeterpreise zwischen 1.800 und 2.500 Euro
Gute Lagen finden sich in Rahlstedt von Norden bis in den Süden: im nördlichen Ortsteil Meiendorf vom Volksdorfer Wald bis zur Nordlandstraße sowie in Nachbarschaft zum Naturschutzgebiet Höltigbaum entlang der Meiendorfer Straße. Im Ortsteil Oldenfelde werden die Straßenzüge westlich der Straße Bekassinenau als gute Lage ausgewiesen und in Neu-Rahlstedt die Lagen südlich der Stapelfelder sowie Rahlstedter Straße, am Ufer der Stellau und Wandrand des Rahlstedter Gehölzes sowie beidseits der Buchwaldstraße. Und schließlich ist in Alt-Rahlstedt der Bereich um den Friedhof zwischen Pidder-Lüng-Weg im Osten und Ellerneck im Westen als gute Lage geadelt.
Transaktionen mit Zinshäusern in Rahlstedt
2013 – 2022
Hamburger Immobilienkompetenz
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