Attraktive Investmentlage
IMMOBILIENMARKT
IN HAMBURG-SCHNELSEN
© Moka-studio | Matthias Friedel | POLA Landschaftsarchitekten
Schnelsen ist ein typischer Hamburger Vorort mit kleinteiliger Wohnbebauung. Über 50 Jahre zerschnitt die A7 den Stadtteil. Der 2019 fertiggestellte A7-Deckel sorgt für einen Entwicklungsboom entlang der früher verlärmten A7-Schneise – insbesondere im Umfeld der beliebten Einkaufsmeile Frohmestraße.
GESCHICHTE
Obwohl von Moor und Sümpfen umgeben – noch im 20. Jahrhundert wurde Torf abgebaut – reicht die Siedlungsgeschichte des ehedem Snelsingh genannten Ortes bis mindestens ins 8. Jahrhundert zurück. Bei Siedlungsbauarbeiten wurde 1952 ein spätsächsisches Reitergrab entdeckt. Schnelsen blieb bis ins 20. Jahrhundert hinein ein Dorf.
Da es bis 1949 keine eigene Kirche vor Ort gab, machten sich die Gläubigen lange über moorige Wege etwa zur St.-Johannis-Kirche nach Eppendorf auf, wo sie ob ihrer dreckigen Schuhe als „Swatthacken“ (Schwarzhacken) tituliert wurden. Schnelsen war noch Ende des 19. Jahrhunderts mit 810 Einwohnern (1890) vor allem dörflich geprägt, als in anderen, innenstadtnäheren Stadtteilen des heutigen Bezirks Eimsbüttel – wie in Eimsbüttel, Harvestehude oder Rotherbaum – in hoher Geschwindigkeit gründerzeitliche Straßenzüge entstanden.
Schnelsen mauserte sich zu dieser Zeit als Ziel von Wochenendausflügen der Stadtbevölkerung, die bei dieser Gelegenheit auch Lebensmittel bei den Bauern kaufte. Auch Gasthöfe entstanden, wie Fritz Sottorfs Gasthof (1893) an der Gabelung Holsteiner Chaussee und Oldesloher Straße oder die Gastwirtschaft Zur Doppeleiche (1904) an der heutigen Frohmestraße. 1921 lebten bereits 3.240 Menschen in Schnelsen. Mit dem Groß-Hamburg-Gesetz kam Schnelsen 1937 – seit 1927 Teil von Groß-Lokstedt und zum Kreis Pinneberg gehörend – zu Hamburg. 1939 hatte der Stadtteil Schnelsen 7.196 Einwohner.
Entwicklungspotential: Revitalisierung der Einkaufsmeile Frohmestraße als Stadtteilzentrum
Insgesamt mindestens 380 Wohneinheiten können nach den Bezirksplanungen zur Revitalisierung des Stadtteilzentrums um die Frohmestraße beitragen.
STADTENTWICKLUNG
Trotz der 1832 fertiggestellten Kieler Straße, der Schienenanbindung durch die Altona-Kaltenkirchener Eisenbahn (heute: AKN) ab 1884 und die Straßenbahnlinie 2 ab 1907 (eingestellt 1978) entwickelte sich Schnelsen erst nach der Jahrhundertwende vom Dorf zum Arbeitervorort. Aber auch der Hamburger Mittelstand erwarb vergleichsweise günstig Grundstücke und bebaute sie teilweise mit den sogenannten Seitenrisalit-Häuser – eine neue bürgerliche Wohnform, die primär in den damaligen Dörfern Lokstedt, Niendorf und Schnelsen sowie weiteren Ortschaften des Landkreises Pinneberg entstanden. Etwa 120 der heute noch existierenden 180 Seitenrisalit-Häuser finden sich in Schnelsen. 1920 wurden Zweidrittel der gut 3.000 Einwohner der Arbeiterschaft zugeordnet. Die Hamburger Straße (heute: Frohmestraße) hatte sich zur Einkaufsstraße entwickelt.
Im Zweiten Weltkrieg wurde etwa 10 % des Wohnungsbestandes in Schnelsen zerstört. In den Nachkriegsjahrzehnten entstanden weitläufige Einfamilienhaussiedlungen – im Westen und Norden an der Landesgrenze zu Schleswig-Holstein (u.a. Märchensiedlung), aber auch im Osten, wo der Stadtteil durch landwirtschaftliche Flächen, Grünräume und Parks vom Stadtteil Niendorf getrennt ist. Vor allem im Süden des Stadtteils entstanden in den 1950er bis 1970er Jahren zwischen Lerchenkamp, Spanischer Furt und A7 größere Geschosswohnungsbauten mit mehreren tausend Einwohnern. Eine städtebauliche Zäsur war die Fertigstellung der A7 im Jahre 1968, die den Stadtteil in zwei Hälften trennte und mit zunehmendem Verkehr die Randlagen der Autobahntrasse verlärmte und abwertete.
In den 1990er Jahren wurden einige der letzten Bauernhöfe im Nordwesten Schnelsens abgerissen, um der Großsiedlung Burgwedel mit 1.600 Wohneinheiten Raum zu geben – in westlicher Nachbarschaft zur Märchensiedlung.
JÜNGERE STADTENTWICKLUNG
Im Wohnungsbauentwicklungsplan 2023 des Bezirks Eimsbüttel werden allein für den Stadtteil Schnelsen 18 Potenzialflächen zum Bau von mindestens 1.700 Wohneinheiten aufgelistet. Die Entwicklungspotenziale beziehen sich primär auf drei Schwerpunkte:
- Die Randlagen des 2019 fertiggestellten Schnelsener A7-Deckels
- Die Revitalisierung der Einkaufsmeile Frohmestraße als Stadtteilzentrum
- Die Entwicklung entlang der Magistralen Schleswiger Damm sowie Holsteiner Chaussee samt Ausbau der S 5 auf der heutigen AKN-Strecke
Im September 2022 wurde der drei Hektar große Park auf dem Schnelsener A7-Deckel eingeweiht. Der 550 m lange Deckel führt zwischen Schleswiger Damm im Norden und Heidlohstraße im Süden die über 50 Jahre getrennten Quartiere des Stadtteils wieder zusammen. Die plötzliche und dauerhafte Abwesenheit von Lärm- und Abgasemissionen erschließt ein großes Stadtentwicklungspotenzial der jahrzehntelang unattraktiven Lagen.
So weist das Wohnungsbauprogramm in direkter westlicher Nachbarschaft zum Deckelpark entlang der Straße Jungborn eine 4 ha große Potenzialfläche aus, auf der 200 bis 300 Wohnungen entstehen können. So plant die Baugenossenschaft dhu ihre Grundstücke am Jungborn zu verdichten, etwa durch Überbauung der Stellplätze. Und an der Ecke Wählingsallee, Frohmestraße und Deckelpark hat das Joint-Venture aus PEG Hamburg und PBA sich in den vergangenen Jahren acht Parzellen gesichert und plant hier für gut 100 Mio. Euro 180 Wohnungen, davon 35% öffentlich gefördert, sowie Flächen für Nahversorgung und Gastronomie zu bauen.
Übergang zum Quartiersplatz südlich der Frohmestraße
© Moka-studio | Matthias Friedel | POLA Landschaftsarchitekten
Weitere 120 bis 180 Wohnungen sehen die Bezirksplaner vis-á-vis nördlich der Frohmestraße auf 2,8 ha zwischen Deckelpark und Meddenwarf. Insgesamt mindestens 380 Wohneinheiten können nach den Bezirksplanungen zur Revitalisierung des Stadtteilzentrums um die Frohmestraße beitragen.
Die größeren Potenzialflächen weist der Bezirk jedoch im südlichen Schnelsen entlang der Holsteiner Chaussee und der künftigen S 5-Strecke aus. Allein im Umfeld der neu zu errichtenden S-Bahnstation Schnelsen-Süd und südlich des künftigen S-Bahn-Haltepunktes Schnelsen werden vier insgesamt gut 42 ha große Potenzialflächen ausgewiesen, auf denen zwischen 800 und 1.500 Wohneinheiten entstehen könnten. Weitere 50 bis 400 Wohnungen sehen die Bezirksplaner im Bereich Holsteiner Chaussee/Peter-Timm-Straße und noch einmal 200 bis 700 Wohneinheiten entlang der Holsteiner Chaussee südlich der künftigen S-Bahnstation Burgwedel.
Oft handelt es sich um Ein- und Zweifamilienhauslagen, die zu mehrgeschossiger Bebauung weiterentwickelt werden sollen. Hinzu kommen kleinere Potenzialflächen an den Magistralen, die bis dato als Parkplätze sowie durch eingeschossige Supermärkte genutzt werden.
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An der Grenze zu Schleswig-Holstein gelegen und damit am Stadtrand wird Schnelsen großflächig von kleinteiliger Wohnbebauung geprägt. Ein Drittel der gut 14.000 Wohneinheiten sind Ein- und Zweifamilienhäuser – Potenzialflächen für eine mehrgeschossige Verdichtung nahe den S-Bahnstationen und den Magistralen. Daher sind die Wohneinheiten mit 89 m² überdurchschnittlich groß (Hamburg: 76,3 m²). Dass die Wohnfläche je Einwohner mit 41,3 m² nur wenig über dem Hamburger Mittelwert (38,9 m²) liegt, verweist auf die unterdurchschnittliche Zahl der Single-Haushalte – mit gut 43 % deutlich unter dem Hamburger Durchschnitt (54,5 %) – und überdurchschnittliche Zahl der Haushalte mit Kindern: 23 % im Vergleich zu 18 % im stadtweiten Mittel. Auch aufgrund der in den 1990er Jahren entstandenen Neubauquartiers Burgwedel ist der Anteil von Sozialwohnungen mit 13,3 % deutlich überdurchschnittlich (Hamburg: 7,9 %).
Die Bevölkerung ist zwischen 2013 und 2022 um 10,2 % auf 30.690 Menschen gewachsen – etwas stärker als Hamburg insgesamt. Um 11,8 % stieg in dieser Frist die Zahl der Wohneinheiten auf 14.319. Zwischen 2013 und 2022 wurden 1.701 Wohneinheiten in Neubauten genehmigt, 2022 waren es 106 – davon 39 in Ein- und Zweifamilienhäusern. 1.681 Wohneinheiten wurden 2013 bis 2022 fertiggestellt, 2022 waren es 167.
Transaktionen mit Zinshäusern in Schnelsen
2013 – 2022
Die als gute Lagen im Mietspiegel ausgewiesenen Wohngebiete sind in Schnelsen primär auf den südöstlichen Bereich zwischen Albertinen-Krankenhaus sowie der Grünachse Richtung Niendorf konzentriert: beidseits der Straße Am Ree sowie östlich des Sellhopswegs. Kleine gute Lagen finden sich auch am Eimerskamp südlich und Sassenhoff nördlich der Frohmestraße sowie südlich des Wasserwerks im Umfeld des Suhmwegs.
Die Mieten liegen nur hauchzart unter dem Hamburger Mittel. Nach Zahlen von Immoscout24 ist die Angebotsmiete zwischen dem 4. Quartal 2018 (9,85 €/m²) und dem zweiten Quartal 2023 um 21 % auf 11,92 €/m² gestiegen – allein in den letzten zwölf Monaten um 5,8 %. Im Hamburger Durchschnitt lag der Anstieg bei 19,8 % auf 11,97 €/m² und seit dem zweiten Quartal 2022 bei 4,8 %.
Unter dem stadtweitem Durchschnitt lagen nach Zahlen des Gutachterausschusses von 2022 mit 4.427 €/m² die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand (Hamburg: 6.473 €/m²). Während Stadtteil und auch Gesamtstadt 2022 noch ein Preisplus verzeichnen, sind die Preise im ersten Halbjahr 2023 nach unseren Beobachtungen um rund 10 % gesunken.
Gegenüber 2021 sind die Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau 2022 mit 1.714 €/m² um 14,8 % gesunken. Das entspricht etwa dem Abschlag für die Bodenrichtwerte für die Gesamtstadt auf 2.088 €/m². Die Preise für Zinshäuser werden vom Gutachterausschuss stadtteilweise nicht ermittelt. Wir sehen nach den deutlichen Korrekturen seit Anfang 2022 die Kaufpreise bei 2.200 bis 2.700 €/m² und Kaufpreisfaktoren zwischen der 19- und 22-fachen Jahresnettokaltmiete.
Schnelsen wird erheblich von der Aufwertung des Stadtteilzentrums durch den A7-Deckel sowie die Fördermittel aus dem RISE-Programm (Rahmenprogramms Integrierte Stadtteilentwicklung) zum Refurbishment der Einkaufsmeile Frohmestraße profitieren. Das gilt ebenso für den Ausbau der S 5 und die mittel- bis langfristige Beruhigung der Magistralen auf Basis des Magistralen-Masterplans, der im Herbst 2023 vorgestellt werden soll.
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