Attraktive Investmentlage
Wandsbek stand als Industriestandort im 18. und 19. Jahrhundert durchaus im Wettbewerb mit Hamburg. Heute schätzen die Menschen am Stadtteil Wandsbek die gute Infrastruktur, die Grünzüge an Wandse oder Osterbek sowie das breite Wohnungsangebot für alle Preisklassen und Bedürfnisse – von der günstigen Wohnung am Eydtkuhnenweg über das urbane Brauhausviertel bis hin zur grünen Wandsbeker Gartenstadt.
GESCHICHTE
Nachdem Wantesbeke 1296 erstmals urkundlich erwähnt wurde, tat sich lange wenig im Dorf nahe der heutigen Schlossstraße – außer, dass es ab 1460 zu Dänemark gehörte. Zwischen dem 16. und dem 19. Jahrhundert wurden die Geschicke Wandsbeks dann von vier Kaufleuten geprägt: Rantzau, Behrens, Schimmelmann, Carstenn.
1564 erwarb Heinrich Rantzau, Statthalter des dänischen Königs, das Gut Wandsbek. In seiner Ägide wurde die Wandse gestaut, um die Wasserkraft in Mühlen zu nutzen. Die 1568 in Betrieb genommene Kornwasser- und Lohmühle etwa bestand bis 1907. Rantzau ersetzte das Gutshaus durch ein von Wassergräben umgebenes Schloss – die Wandesburg. 1645 kaufte Albert Balthasar Behrens das Gut für 39.000 Mark sowie wohl ein Fass Rheinwein und erweiterte es durch den Kauf der Dörfer Hinschenfelde und Tonndorf.
Für den Schritt vom Bauerndorf zum Gewerbestandort sorgte der Hamburger Kaufmann Heinrich Carl von Schimmelmann. Nach dem Kauf des Gutes 1762 siedelte er Mühlen, Brauereien, Handwerksbetriebe und Fabriken an – wie etwa Kattunbleichen. Auch auf Kosten der in Übersee eingesetzten Sklaven errichtete Schimmelmann ab 1772 am Ort der Wandesburg ein dreiflügeliges Schloss samt Barockgarten. Als seine Nachfahren 1807 den nördlichen Teil des Gutes an den dänischen König verkauften und den südlichen Teil zunächst behielten, begann die heute partiell noch sichtbare Stadtentwicklung Wandsbeks.
Infrastrukur für eine überdurchschnittlich wachsende Bevölkerung
Das Zentrum des Stadtteils sind die Wandsbeker Marktstraße, der Wandsbeker Marktplatz und die Schlossstraße.
STADTENTWICKLUNG
Der nördliche Teil des Gutes, das heutige Wandsbek, wurde als Industriestandort weiterentwickelt. 1856 hatte Wandsbek daher bereits 5.000 Einwohner. Den südlichen Teil des Gutes samt Schloss erwarb 1857 der Hamburger Immobilienkaufmann Johann Anton Wilhelm Carstenn. Der parzellierte u.a. zunächst den Barockgarten und den westlichen Teil des Gutes, in dem ein Villenviertel entstand – das nach seinem Wunsch Marienthal genannt wurde. 1861 riss er das intakte Schloss ab, um auch diese Fläche parzellenweise zu verkaufen.
Nachdem Wandsbek nach dem deutsch-dänischen Krieg 1864 an Preußen ging, profitierte es bereits 1865 von einem Bahnhof an der neu errichteten Eisenbahnlinie Hamburg-Lübeck. 1870 zählte Wandsbek 10.000 Menschen und wurde nach Eingemeindungen – etwa von Hinschenfelde – zur kreisfreien Stadt. 1908 – Wandsbek zähle knapp 34.000 Einwohner – empfahl die Stadt Hamburgern den Umzug: „Die dicken Hamburger Nebel dringen nicht bis Wandsbek vor. Wegen dieser Eigenschaft wird es vielfach von Ärzten als Luftkurort empfohlen.“
So entstand ab 1910 die Wandsbeker Gartenstadt, die für weniger begüterte Hamburger hohe Lebensqualität bieten sollte. Heute können sich weniger begüterte Hamburger die 550 Wohnungen zwischen Leser- und Stephanstraße – oft in Doppelhäusern – allerdings kaum noch leisten.
Von der Solvenz der Wandsbeker Industrie bis weit ins 20. Jahrhundert hinein zeugt etwa das vom Hamburger Architekten Fritz Höger entworfene Fabrikgebäude des Zigarettenherstellers Haus Neuerburg in der Walddörferstraße von 1928. Zehn Jahre später verlor Wandsbek seine Selbständigkeit durch das Groß-Hamburg-Gesetz.
Das Bombardement der Operation Gomorrha im Juli 1943 führte auch in Wandsbek zu weitläufigen Zerstörungen. Ganze Straßenzüge wurden in den 1950ern mit den typischen Zeilenbauten aus rotem Ziegel wiederaufgebaut.
Großwohnsiedlungen wie im benachbarten Dulsberg entstanden im Stadtteil Wandsbek nicht. Östlich der Wandsbeker Gartenstadt wurden ab Ende der 1950er Jahre durch das Gemeinnützige Wohnungsunternehmen Neues Hamburg (später: Saga) die Wohnzeilen und drei Hochhäuser an der Tilsiter Straße errichtet. Es kamen bis zu zehngeschossige Wohnhäuser am Eydtkuhnenweg und Vosskuhlen sowie am Rauschener Ring hinzu. Am Friedrich-Ebert-Damm östlich der Stephanstraße entstand 1964 ein regional orientiertes Einkaufszentrum samt zweier Scheiben-Hochhäuser überwiegend mit Eigentumswohnungen.
Klassische Nachkriegszeilenbebauung prägt auch den Bereich südlich des Friedrich-Ebert-Damms. Das südöstliche Wandsbek, südlich der Ahrensburger Straße, wird vor allem durch Einfamilienhausbebauung geprägt.
Das Zentrum des Stadtteils sind die Wandsbeker Marktstraße, der Wandsbeker Marktplatz samt der Schlossstraße. Hier liegen das 1922 eröffnete und im Juni 2023 geschlossene Karstadt-Haus, das Einkaufszentrum Quarree, die Bezirksverwaltung im Stormann-Haus – das 1923 nach einem Entwurf von Fritz Höger entstand – und vis-á-vis der Zentrale Omnibus Bahnhof sowie die U1-Station Wandsbek Markt.
JÜNGERE STADTENTWICKLUNG
Nachverdichtung oder Konversion bisher gewerblich genutzter Fläche stehen im Stadtteil Wandsbek bei der Schaffung neuer Wohnflächen im Vordergrund. Daher hat der Bezirk Wandsbek Potenzialflächen für die Nachverdichtung von Wohnquartieren der 1950er bis 1970er Jahre identifiziert. Denn die nach dem Leitbild der „gegliederten und aufgelockerten Stadt“ entstandenen Siedlungen lassen nach heutigem Verständnis viel Platz zwischen den Wohngebäuden. Raum für 300 Wohnungen durch Aufstockung, Ersatzneubau oder Neubau wurde etwa in den Siedlungen an der Tilsiter Straße, am Eydtkuhnenweg, Moorgrund und am Rauschener Ring im Norden des Stadtteils ermittelt.
Das Hamburger Immobilienunternehmen Becken entwickelte das Brauhaus- und Mühlenquartier nördlich der Wandsbeker Marktstraße und südlich des Mühlenteichparks in einem Bereich, der bislang durch aufgelockerte ein- bis zweigeschossige Nachkriegsbebauung geprägt war. Knapp 400 Wohnungen entstanden hier 2017 bis 2020, weitere 250 sind geplant. So hat Cube Real Estate 2023 das Grundstück Königsreihe 6-12 gekauft, für das im Wandsbeker Wohnungsbauprogramm 2025 rund 50 Wohnungen ausgewiesen sind.
In östlicher Nachbarschaft weist das Wohnungsbauprogramm 103 Wohnungen aus, die im Rahmen der Umnutzung des Karstadt-Areals an der Wandsbeker Marktstraße durch Union Investment zeitnah entwickelt werden. Union Investment und GBI hatten hier 2023 den Bau von 140 Wohnungen angekündigt, teilweise temporäres Wohnen.
Nördlich davon hat Budnikowsky im Juni 2024 den Spatenstich für weitere 107 Wohnungen auf seinem Firmengelände an der Wandsbeker Königstraße (Budnikowsky-Twiete) gesetzt, die 2027 bezogen werden. 45 öffentliche geförderte Wohnungen für Mitarbeiter hat Budnikowsky hier bereits 2021 fertiggestellt.
Die größte Potenzialfläche im Wohnungsbauprogramm ist das Königsländer Quartier zwischen Walddörferstraße, Behnkenkammer, Lesserstraße und Holzmühlenstraße. Das 21 ha große mischgenutzte Quartier soll städtebaulich sowie teilweise auch baulich erneuert sowie verdichtet werden. Geplant ist dazu ein höherer Wohnanteil.
Noch nicht im Bau ist das Projekt Am Neumarkt. Schon ab 2024 hatte die Norddeutsche Grundvermögen den Bau von 376 Wohnungen angekündigt, davon 122 öffentlich gefördert. Inzwischen hat die PGH Planungsgesellschaft Holzbau das Projekt übernommen. Der Wohnraum soll vor allem auf einem früheren Sportplatz an Fengler- und Efftingstraße entstehen, der seit Mai 2024 ein paar hundert Meter weiter östlich neu entsteht. Die Baustelleneinrichtung ist erfolgt.
Die städtische Saga hat an der Stephanstraße 15 im August 2024 den Grundstein für 141 Wohnungen des Saga-System-Hauses gelegt. Ebenfalls die Saga plant am Friedrich-Ebert-Damm 39-77 rund 180 Wohnungen abzureißen, um ab 2026 mit dem Neubau von 214 Wohnungen zu starten.
IMMOBILIENMARKT
Als Lebensort ist Wandsbek in der Wahrnehmung der Hamburger eher ein Underperformer – wie auch andere ehemals selbständige Kommunen, die erst 1938 unfreiwillig eingemeindet wurden. Gleichwohl ist die Bevölkerung des Stadtteils zwischen 2014 und 2023 um überdurchschnittliche 14,1 % auf 38.314 Menschen gewachsen (Hamburg: 8,9 %). Der 5,9 km2 große Stadtteil ist mit 6.427 Menschen ja Quadratkilometer dicht besiedelt (Hamburg: 2.506), reicht jedoch nicht an Stadtteile wie Ottensen (über 12.000) oder Eimsbüttel (rund 18.000) heran.
Trotz der zahlreichen Neubauprojekte mit Angeboten für Familien liegt die Zahl der Single-Haushalte mit 61,6 % deutlich über dem Hamburger Durchschnitt (54,9 %). Naheliegend ist, dass die Zahl der Haushalte mit Kindern mit 13,9 % unter dem Hamburger Durchschnitt (17,8 %) liegt.
Die Bevölkerungsstatistik passt zu der des Wohnungsbestandes. Die Wohnungen sind mit 65 m² etwa 11 m² kleiner als der Hamburger Durchschnitt und die Menschen nutzen jeweils nur 37 m² Wohnfläche (Hamburg: 39 m2 / Deutschland: 47 m²) – auch weil sie zusammenrücken müssen. Die Zahl der Wohnungen ist 2014 bis 2023 mit 9,5 % etwas stärker gestiegen als in Hamburg (9,1 %).
3.382 Wohnungen wurden 2014 bis 2023 genehmigt, allein 2022 waren es 519. In gleicher Frist wurden 2.053 Wohnungen fertiggestellt, 2023 waren es lediglich 28. Viele Wohnungen entstanden 2016 bis 2020, etwa im Brauhaus- und Mühlenquartier.
Trotz der guten Infrastruktur – die durch die Erschließung mit den neuen Haltestellen Marienthal und Bovestraße der S4 ab 2028 noch besser wird – bleibt Wandsbek bei Wohnimmobilienpreisen deutlich unter dem Hamburger Durchschnitt. So sank nach Zahlen des Gutachterausschusses der Preis für Eigentumswohnungen im Bestand im Stadtteil Wandsbek zwischen 2022 und 2024 um 13,5 % auf 4.241 €/m².
Transaktionen mit Zinshäusern in Wandsbek 2015 – 2024
Nach Zahlen des Gutachterausschusses zählt Wandsbek am Zinshausmarkt zu den begehrten Stadtteilen. 2015 bis 2024 wurde 120 Transaktionen gezählt – Rang 8 im Vergleich der Stadtteile. Zinshausteam & Kenbo sieht die Zinshauspreise in Wandsbek aktuell bei 2.000 bis 3.000 €/m² – dem 17-bis 20-fachen der Jahresnettokaltmiete.
Dass Wandsbek in den letzten zehn Jahren von Projektentwicklern „entdeckt“ wurde, spiegelt sich in der Dynamik der Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau. Mit 1.331 €/m² Wohnfläche liegen sie Ende 2023 zwar unter dem Hamburger Durchschnitt (1.536 €/m²), haben aber seit 2014 um 66 % zulegt (Hamburg: 50 %). Den Peak hatte der Bodenrichtwert in Wandsbek 2021 mit 2.078 €/m2 erreicht (Hamburg: 2.457 €/m2).
Bei den Angebotsmieten von Immoscout liegt Wandsbek mit 13,02 €/m² im ersten Quartal 2025 leicht über dem Hamburger Durchschnitt (12,80 €/m²). Seit dem vierten Quartal 2018 stieg die Angebotsmiete um 26 % (Hamburg: 28 %), seit dem ersten Quartal 2024 um 5,6 % (Hamburg: 6,2 %).
Mit Blick auf die Lagenkarte des Mietenspiegels, der lediglich zwischen normalen und guten Lagen unterscheidet, gehört Wandsbek – trotz der Wandsbeker Gartenstadt, den Lagen an Wandse und Osterbek oder den Einfamilienhausquartieren – zu den wenigen Hamburger Stadtteilen, die ausschließlich normale Lagen aufweisen.
Hamburger Immobilienkompetenz
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