Attraktive Investmentlage
Dass es den Bewohnern von Winterhude früher im wahrsten Sinn des Wortes gestunken hat, hier zu leben, ist heute unvorstellbar. Denn seit langem hat der Stadtteil in punkto Beliebtheit die Nase vorn – bei Bewohnern und bei Immobilienprofis.
GESCHICHTE
Heute zählt Winterhude zu den attraktivsten und teuersten Stadtteilen in Hamburg – insbesondere durch die Wasserlagen an Alster und Kanälen. Kaum zu glauben, dass von Industriebetrieben an diesen Kanälen jahrzehntelang Aromen durch die Winterhuder Quartiere zogen, die nahezu alle als Gestank empfanden. Der Lage an der Alster verdankt der Stadtteil wohl auch seinen Namen. Als Hude wurde bis ins 15. Jahrhundert die Anlegestelle kleiner Flussboote bezeichnet – in diesem Fall der Alsterschiffer, die ihre Kähne im Winter auf die Alsterwiesen zogen.
Erstmals urkundlich erwähnt wurde Winterhude 1250. Bereits seit der Reformation unterlag Winterhude mit anderen vormaligen Kirchenländereien dem Verwaltungsrecht Hamburgs und kam 1830 zur Landherrenschaft der Geestlande, einem Verwaltungsbezirk im früheren Hamburger Landgebiet.
Die Lagegunst erkannte in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts vor allem der Goldschmied Johann Friedrich Bernhard Sierich samt seinem Sohn Adolph. Sierich Senior erwarb ab 1838 Hofstellen zwischen dem alten Zentrum des Bauerndorfes Winterhude bis an die Außenalster, entwässerte die feuchten Wiesen, um sie für den Wohnungsbau zu nutzen.
Mit einem Ausflugslokal am Mühlenkamp startete etwa 20 Jahre später Julius Gertig, erwarb und erschloss in den nächsten Jahrzehnten jedoch fast das gesamte Areal zwischen Mühlenkamp und Barmbeker Straße.
Zinshausmarkt in Hamburg-Winterhude
Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Winterhude nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 nach Eimsbüttel und Harburg auf Rang 3.
Das Planetarium im Hamburger Stadtpark wurde 1916 eröffnet.
Der 120 ha große Stadtpark – bis heute Naherholungsoase für die anliegenden Stadtteile – wurde 1914 eröffnet.
STADTENTWICKLUNG
Richtig wertvoll wurden diese Flächen nach Aufhebung der Torsperre 1861 – der Wegfall des Wegzolls, um abends und nachts die Stadttore passieren zu dürfen – und zusätzlich nach der Reichsgründung 1871 als die französischen Reparationen die Gründerzeit finanzierten. Bereits 1874 wurde Winterhude ein Vorort, 1894 ein Stadtteil Hamburgs.
Die Stadtentwicklungsdynamik wird durch die Einwohnerentwicklung illustriert. 1810 lebten 238 Menschen im Dorf, 1880 bereits 2.898 im Vorort und nur zehn Jahre später waren es 7.426 Einwohner im Stadtteil Winterhude. Und der ÖPNV hielt mit. Die Alsterschifffahrt verband den Stadtteil mit dem Jungfernstieg. In den 1890er Jahren wurden die Pferdebahnen durch Straßenbahnen abgelöst und ab 1912 bot die Ringlinie der Hochbahn mit Sierichstraße, Borgweg und Stadtpark gleich drei Haltestellen.
Die Haltestelle Stadtpark verweist auf das Sierichsche Gehölz, ehedem Jagdgebiet des erfolgreichen Immobilienunternehmers. Die Stadt erwarb den Forst 1903, um in der expandierenden Stadt eine Grünfläche zu sichern. Der 120 ha große Stadtpark – bis heute Naherholungsoase für die anliegenden Stadtteile – wurde 1914 eröffnet, das Planetarium darin 1916.
Die Stadtentwicklung brachte in Winterhude seit Mitte des 19. Jahrhunderts im Wesentlichen vier Zonen hervor: das Villen-Quartier, das gutbürgerliche Winterhude, die Jarrestadt und die City Nord.
Das südliche und südwestliche Winterhude – ehedem primär erschlossen durch Sierich und Gertig – wird durch die Villenbebauung in Alsternähe und um den Rondeelteich geprägt sowie durch die gründerzeitliche Blockrandbebauung um den Schinkelplatz. Die Zentren des südlichen Winterhudes sind der Bereich um den Mühlenkamp mit seinen vielgestaltigen Einkaufsmöglichkeiten sowie die Gastronomie- und Kneipenszene entlang der Gertigstraße.
Der Bereich nördlich des Winterhuder Marktplatzes – der mit Hudtwalckerstraße und der südlichen Alsterdorfer Straße auch (Geschäfts-)Zentrum dieses Viertels ist – bietet attraktive Wohnquartiere, die von Bauten der Gründerzeit geprägt sind. Östlich anschließend, beidseits der Ohlsdorfer Straße, säumen Wohnzeilen der 1920er und 1930er Jahren die Straßenräume.
In die Zwischenkriegszeit fällt auch die Entwicklung eines der größten sozialen Wohnungsbauprojekte: der Jarrestadt. Sie entstand mit rund 4.500 Wohnungen ab 1926 südlich des Stadtparks und nördlich des von Industriebetrieben gesäumten Osterbekkanals in der Ära und im Stil des Oberbaudirektors Fritz Schumacher. Die dunklen Klinkerzeilen boten in 50 m² bis 60 m² großen Zweieinhalbzimmerwohnungen modernen Wohnkomfort für die Arbeiterklasse – zu der damals 60 % der Bevölkerung Winterhudes zählte.
Nördlich des Stadtparks ab Mitte der 1960er bis Ende der 1980er Jahre wurde das Büroviertel City Nord erstellt – zur Entlastung der überfüllten City. Nationale und internationale Konzerne, wie Esso, Texaco, BP, Edeka, Hamburg-Mannheimer, PwC, die Hamburgischen Electricitäts-Werke (HEW) errichteten beidseits des U-förmigen Überseerings ihre großformatige Domizile.
JÜNGERE STADTENTWICKLUNG
Raum für größere Stadtentwicklungsprojekte boten sich nach der Jahrtausendwende nur am östlichen Rand des Stadtteils in Nachbarschaft zu Barmbek. So entstanden in den letzten zehn Jahren rund 1.200 Wohnungen auf dem früheren Gelände des Güterbahnhofs Barmbek zwischen Saarlandstraße, Alte Wöhr, der Bahntrasse und der Hellbrookstraße.
Von diesem Quartier ist es nicht weit zum nördlich angrenzenden Pergolenviertel. In einem 27 ha großen, früheren Kleingartenareal zwischen dem S-Bahnhof Rübenkamp und dem S-Bahnhof Alte Wöhr wurden seit 2016 auf rund 8 ha insgesamt 1.700 Wohnungen entwickelt – davon 60 % öffentlich gefördert und 65 % familiengerecht. Dieses Stadtentwicklungsprojekt – im Süden in Nachbarschaft zum Stadtpark, im Norden auf Höhe der City Nord – ist mit der Fertigstellung des Hochhauskomplexes Perigon im Herbst 2025 abgeschlossen. Allein in diesem bis zu 18geschossigen Ensemble entstehen 379 Wohneinheiten: etwa 200 geförderte Studentenwohnplätze, 20 Apartments für das Projekt „Hier wohnt Hamburgs Jugend“, 81 freifinanzierte Apartments sowie weitere 78 freifinanzierte Mietwohnungen.
Sehr konkret ist die geplante Nutzungsmischung des bisherigen Büroquartiers City-Nord westlich des Pergolenviertels. 2024 fertiggestellt wurde das Ipanema auf dem Grundstück der früheren Postpyramide am Überseering 30. Neben Flächen für Büros, Nahversorgung und Gastronomie entstanden auch 523 Mietwohnungen – davon 157 öffentlich geförderte für die Saga und 366 frei finanzierte Einheiten für die Bayrische Versorgungskammer.
Ins Stocken geraten ist die geplante Umnutzung des nördlich benachbarten Postbank-Komplexes in einen Büro- sowie Wohnstandort mit insgesamt 135.000 m² Bruttogrundfläche (BGF). In einem 14geschossigen Neubau sind 180 Mietwohnungen geplant. Entwickler Magna vermietete die Flächen bis Ende September 2026 an die städtische Fördern & Wohnen, die hier bis zu 1.560 Flüchtende unterbringt.
Ebenfalls um eine frühere Post-Immobilie geht es am Überseering 17 in der zentralen Zone der City Nord. Ab 2027 plant die Deutsche Immobilien Entwicklungsgesellschaft, ein Unternehmen der Peter Möhrle Holding, ein dreiteiliges Ensemble mit knapp 16.000 m² für Büro- und Gewerbeflächen, Nahversorgung und Gastronomie in den unteren Geschossen sowie 116 Wohnungen im 18-geschossigen Hochhaus zu bauen – davon 35 % öffentlich gefördert.
Sehr langfristig sind die Wohnungsbauperspektiven für ein 2,1 ha großes Areal zwischen Poßmoorweg und Goldbekkanal. Erst ab 2025 sollen auf dem bisherigen Kleingartengrundstück rund 200 Wohnungen entstehen, davon 35 % öffentlich gefördert. Bis dahin dient die Fläche der Baulogistik für den Bau der U5-Linie. Vor der wird Winterhude mit den Haltestellen Jarrestadt, Borgweg und City Nord ab den 2030er Jahren besonders profitieren.
Als Beispiel für mehrere geplante Verdichtungen von eingeschossigen Handelsstandorten sei hier der Rewe- und Hagebau-Standort an der Dorotheenstraße und am Krohnskamp genannt. Im Wohnungsbauprogramm des Bezirks Nord wird für das knapp 3 ha große Areal – bis 1965 ein Straßenbahndeport – im südlichen Winterhude ein Baupotenzial von 250 Wohnungen plus Einzelhandelsflächen ausgewiesen.
IMMOBILIENMARKT
Die Lagequalitäten, die Infrastruktur sowie Städtebau und Architektur machen Winterhude seit Jahrzehnten zum begehrten Wohnstandort. Die großen Stadtentwicklungsprojekte haben für eine rege Bautätigkeit und einen Bevölkerungszuwachs von gut 15 % zwischen 2014 und 2023 gesorgt (Hamburg: 8,9 %). Mit 60.435 Menschen liegt Winterhude im Ranking der bevölkerungsreichsten Stadtteile auf Platz vier.
4.145 Baugenehmigungen wurden 2014 bis 2023 erteilt, 4.060 Wohnungen. Die Einstiegskosten in Winterhude sind hoch. Einen Bodenrichtwert von 2.578 €/m² Wohnfläche notierte der Gutachterausschuss für 2023 – über 70 % mehr, als 2014, und 68 % über dem Hamburger Mittelwert, aber 36 % unter dem Richtwert von 2021.
Diese Einstiegskosten werden auch durch die Mieten und Kaufpreise gespiegelt. Immoscout ermittelt für das vierte Quartal 2024 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 16,04 €/m². Der Wert liegt 6,7 % über dem Vergleichszeitraum des vierten Quartals 2023, 27 % über der Angebotsmiete im vierten Quartal 2018 (12,62 €/m²) und 29 % über dem aktuellen Hamburger Mittelwert.
Den gegenüber Mitte 2022 deutlich korrigierten Kaufpreis für Zinshäuser sehen wir in Winterhude bei 3.000 bis 6.000 €/m² – entsprechend dem 21- bis 26fachen der Nettojahreskaltmiete. Bei Investoren hat der Stadtteil einen guten Namen. Mit 151 Zinshaustransaktionen zwischen 2014 und 2023 liegt Winterhude im Stadtteilranking auf Platz 3 hinter Harburg und Eimsbüttel.
Die Preise illustrieren, dass sich Wohnen in Winterhude nicht Jeder leisten kann – trotz Drittelmix seit 2011. So gibt es mit 63 % überdurchschnittlich viele Single-Haushalte (Hamburg: 55 %), unterdurchschnittlich viele Haushalte mit Kindern (14 % gegenüber 18 % in ganz Hamburg), weniger Sozialhilfeempfänger (6 % zu 10 %) und Sozialwohnungen (Anteil Winterhude: 5,1 % / Hamburg: 8 %).
Dass Winterhude ein urbaner Stadtteil ist, verdeutlich der mit 2,1 % (Hamburg: 19,7 %) geringe Anteil von Ein-und Zweifamilienhäusern an den 35.333 Wohneinheiten. So liegt die durchschnittliche Wohnungsgröße mit 70 m² unter dem Hamburger Mittel von 76 m² und die Wohnfläche je Einwohner mit 41 m² nur wenig über dem gesamtstädtischen Mittel von 38,8 m².
Transaktionen mit Zinshäusern in Winterhude 2014 – 2023
Winterhude – Hohe Nachfrage trifft auf gutes Angebot
Hamburger Immobilienkompetenz
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