Investmentmarkt Hamburg
Die Zahlen für den Hamburger Zinshausmarkt im vergangenen Jahr markieren den Tiefpunkt der Immobilienmarktkrise. Die im Juni 2024 erfolgte erste Leitzinssenkung seit fünf Jahren ist Ausdruck und Impuls der positiven wirtschaftlichen Entwicklung zugleich. 2024 finden Immobilienkäufer und -verkäufer langsam eine gemeinsame Ebene. Das gilt auch für die Politik und die Immobilienbranche. „Weniger ist mehr“ steht bei Bürokratie und Baustandards – gerade in Hamburg – vorne auf der Tagesordnung. Nun heißt es: Machen!
In unserem „Marktbericht 2024 – Hamburger Zinshäuser“ haben wir die Zahlen des Gutachterausschusses und die Entwicklungen am Hamburger Immobilienmarkt analysiert.
An dieser Stelle präsentieren wir Ihnen eine kurze Zusammenfassung. Die komplette Version steht Ihnen am Ende dieser Seite als PDF-Download zur Verfügung.
„Man muss weiter zurückblicken, als die Erfahrungen der meisten unserer Gesellschafter reichen, um auf einen ähnlich mauen Transaktionsmarkt im Zinshaussegment zu stoßen, wie 2023“, illustriert Guido Bennemann, einer unserer geschäftsführenden Gesellschafter, die Abwärtsdynamik zwischen 2021 und 2023. Die Zahl der Transaktionen ging um über 40 % auf 282 Deals zurück, der damit verbundene Umsatz gar um über 60 % auf 939 Mio. € – das Niveau von vor zehn Jahren.
EIGENKAPITALSTARKE INVESTOREN KAUFEN
Etwas moderater sanken die Preise und Faktoren. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Zinshäuser verlor in der Zweijahresspanne 27 % auf 3.156 €/m2, der Multiplikator der Nettokaltmiete fiel im Mittel um 10 Faktoren auf 23,5 Jahresnettokaltmieten. Überdurchschnittliche Abschläge gab es 2023 bei guten und bevorzugten Lagen. „Hier haben viele Investoren im Jahr zuvor noch in der Hoffnung investiert, etablierte Standorte würden dem Abwärtstrend entgehen“, so Bennemann.
Im laufenden Jahr zieht das Interesse im Zinshausbereich deutlich an – allerdings nicht bei allen Käufergruppen. „Eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices sind entscheidungsstark und -schnell“, erläutert der Investmentexperte. „Viele der jetzt aktiven Käufer haben seit Jahren nicht mehr investiert, nutzen jetzt aber die deutlich gefallenen Faktoren. Dabei erleben wir auch eine neue Generation von Immobilieneigentümern – eine, die bereit ist, über Manage-to-green nachzudenken und die selbstverständlich digitale Tools nutzt bzw. zu schätzen weiß.“
MARKTBERICHT ZINSHÄUSER HAMBURG 2024
Lesen Sie hier unseren gesamten aktuellen Marktbericht:
28 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Anlageimmobilien..
TOPPREISE VON ANFANG 2022 KOMMEN NICHT WIEDER
Dass es tatsächlich zu Abschlüssen kommt, liegt auch daran, dass viele Eigentümer realisiert haben, dass die Spitzenpreise von Anfang 2022 auf Sicht nicht wiederkommen. Andere müssen verkaufen – wie etwa Bauträger, deren Finanzierung ausläuft. Der Markt hat sich stabilisiert – parallel zur konsolidierten Inflationsrate und zu den nicht mehr steigenden Hypothekenzinsen.
„Kaufinteressenten wie Eigentümer sehen allerdings, dass die Mieten weiter deutlich steigen – gerade in Hamburg. Wer nicht verkaufen muss, lässt es, nimmt den wachsenden Cash-flow mit und wartet auf höhere Preise.“ Dass die mittelfristig kommen, ist angesichts der wachsenden Bevölkerung in Hamburg, der schon sichtbaren Wohnungsbaudelle und der sich daraus ergebenen höheren Mieten keine Überraschung.
So schrumpfte die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2023 auf 5.999 – knapp die Hälfte des Volumens von 2020. Und im ersten Halbjahr 2024 wurden nur 2.028 Wohnungen genehmigt. Gleichzeitig ist die Bevölkerung um 2022/2023 um 56.000 Menschen gewachsen. Die Angebotsmieten sind zwischen dem zweiten Quartal 2020 und dem zweiten Quartal 2024 nach Zahlen von Immoscout24 um 14 % auf gut 12 €/m2 gestiegen.
PREISSPIEGEL ZINSHÄUSER
KATEGORIE | STADTTEILE | FAKTOR | PREISE €/m² |
BEVORZUGT | Elbvororte, Eppendorf, Harvestehude, Hoheluft-Ost, Hoheluft-West, Rotherbaum, Uhlenhorst, Winterhude | 21 - 26-fache | 3.000 - 6.000 |
GUT | Alstertal, Altona-Altstadt, Altona-Nord, Bahrenfeld, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek, Eimsbüttel, Groß Borstel, Hohenfelde, Lokstedt, Marienthal, Ottensen, St. Georg, St. Pauli, Sternschanze | 18 - 21-fache | 2.500 - 4.000 |
MITTEL | Bramfeld, Bergedorf, Fuhlsbüttel, Hamm, Harburg, Heimfeld, Horn, Iserbrook, Jenfeld, Langenhorn, Lurup, Niendorf, Rahlstedt, Schnelsen, Wandsbek | 17 - 20-fache | 2.000 - 3.000 |
MÄSSIG | Billstedt, Eidelstedt, Eißendorf, Lohbrügge, Tonndorf, Wilhelmsburg | 16 - 18-fache | 1.500 - 2.500 |
SCHLECHT | Neuenfelde, Neugraben-Fischbek, Oberbillwerder, Veddel | 14 - 16-fache | 1.200 - 1.800 |
METROPOLREGION | Ahrensburg, Buchholz, Buxtehude, Glinde, Großhansdorf, Halstenbek, Lübeck, Lüneburg, Kiel, Neumünster, Norderstedt, Pinneberg, Quickborn, Reinbek, Seevetal, Siek, Wedel | 15 - 19-fache | 900 - 2.500 |
DEUTSCHE INSTITUTIONELLE WARTEN NOCH
Trotzdem sind institutionelle Investoren – insbesondere aus Deutschland – noch nicht wieder in alter Präsenz am Markt. „Die warten auf Faktoren, die nicht kommen. Dafür kommen bereits die ersten internationalen Investoren, die den Deutschen – wie bei der Privatisierungswelle kommunaler Wohnungsgesellschaften vor 20 Jahren – vormachen, welche Gelegenheiten sie verschlafen. Das Preisdelta ist jetzt da.“
Die Politik reagiert mit anziehender Geschwindigkeit auf die Wohnungsbaudelle. „Frei finanzierte Mietwohnungen wurden im vergangenen Jahr in Hamburg kaum noch realisiert. Neubaumieten jenseits von 18 bis 20 €/m2 treiben die Leute immer weiter in den Speckgürtel. Da kommt der Ausbau der S-Bahn-Linien nicht hinterher.“
GEBÄUDETYP E MACHT SICH AUF DEN WEG
Immerhin: bei den Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau tut sich was. Bennemann würdigt, dass die norddeutschen Bauminister – samt Karen Pein aus Hamburg – sich auf die Entschlackung von Baustandards verständigt haben – grundsätzlich, aber auch spezifisch mit Blick auf den Gebäudestandard E. „Und dass Justizminister Marco Buschmann Ende Juli einen Gesetzesentwurf vorgestellt hat, der es Vertragsparteien ermöglichen soll, auf Komfortstandards zu verzichten, ist eine positive Initiative.“
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